Huurachterstand rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst; onduidelijke incassokostenbedingen zijn oneerlijk.

Rechtsvraag

Moet de huurovereenkomst tussen Alwel en [rechthebbende] worden ontbonden en moet de bewindvoerder worden veroordeeld tot ontruiming en betaling van achterstallige huur en incassokosten?

Regel

• art. 6:265 lid 1 BW (Ontbinding bij tekortkoming): Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij het recht de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt.
• art. 6:96 BW (Vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten): Regelt de vergoeding van incassokosten voor consumenten.
• Richtlijn 93/13/EEG (Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten): Een beding is oneerlijk als het evenwicht tussen rechten en verplichtingen aanzienlijk verstoort ten nadele van de consument.
• ECLI:NL:HR:2023:198 (Hoge Raad arrest): Een contractuele afwijking van een dwingendrechtelijke bepaling is oneerlijk.
• ECLI:EU:C:2021:68 (Hof van Justitie EU arrest): Een handelaar kan geen aanspraak maken op wettelijke vergoeding als een beding oneerlijk is verklaard.

Toepassing

• art. 6:265 lid 1 BW (Ontbinding bij tekortkoming): Iedere tekortkoming in de nakoming van een verbintenis geeft de wederpartij het recht de overeenkomst te ontbinden, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt. De huurachterstand van [rechthebbende] bedraagt ruim acht maanden, wat een ernstige tekortkoming is. De bewindvoerder betoogt dat de tekortkoming door gezondheidsklachten is ontstaan, maar de kantonrechter oordeelt dat deze omstandigheden voor rekening van [rechthebbende] komen. Er is geen concreet uitzicht op betaling van de achterstand, waardoor de ontbinding gerechtvaardigd is. (Rechtsoverwegingen 4.3, 4.5)
• art. 6:96 BW (Vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten): Regelt de vergoeding van incassokosten voor consumenten. Alwel kan geen aanspraak maken op incassokosten omdat de contractuele bedingen in de huurovereenkomst oneerlijk zijn. Artikel 13.1 wijkt ten nadele van de consument af van de wettelijke regeling. (Rechtsoverwegingen 4.12, 4.13)
• Richtlijn 93/13/EEG (Oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten): Een beding is oneerlijk als het evenwicht tussen rechten en verplichtingen aanzienlijk verstoort ten nadele van de consument. De kantonrechter heeft de artikelen 13.1 en 13.2 van de Algemene huurvoorwaarden vernietigd omdat ze oneerlijk zijn en het evenwicht aanzienlijk verstoren. (Rechtsoverwegingen 4.12, 4.13)
• ECLI:NL:HR:2023:198 (Hoge Raad arrest): Een contractuele afwijking van een dwingendrechtelijke bepaling is oneerlijk. De afwijking in artikel 13.1 van de Algemene huurvoorwaarden van de wettelijke regeling over incassokosten is oneerlijk volgens de Hoge Raad. (Rechtsoverweging 4.12)
• ECLI:EU:C:2021:68 (Hof van Justitie EU arrest): Een handelaar kan geen aanspraak maken op wettelijke vergoeding als een beding oneerlijk is verklaard. Omdat de kantonrechter de bedingen als oneerlijk beschouwt, kan Alwel geen wettelijke incassokosten vorderen. (Rechtsoverweging 4.14)

Conclusie

De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomst vanwege de aanzienlijke huurachterstand en oordeelt dat de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt. De vordering om [rechthebbende] te ontruimen wordt toegewezen. De contractuele bedingen over incassokosten worden als oneerlijk beschouwd en vernietigd, waardoor Alwel geen aanspraak kan maken op deze kosten.

Partijen en standpunten

• Eiser: STICHTING ALWEL
• Gedaagde: [bewindvoerder] B.V. in hoedanigheid van bewindvoerder van [rechthebbende]

Alwel vordert ontbinding van de huurovereenkomsten en ontruiming van de woning en garage, alsmede betaling van achterstallige huur, gebruiksvergoeding en incassokosten, vermeerderd met rente.

[rechthebbende] voert aan dat de huurachterstand is ontstaan door gezondheidsklachten en dat het bewind voldoende zekerheid biedt voor aflossing. Er wordt betoogd dat ontbinding niet gerechtvaardigd is.

Wetsartikelen

• art. 6:6:265 lid 1 BW
• art. 6:6:233 BW
• art. 6:6:96 BW

Tijdlijn

1. 01-01-2023 [rechthebbende] heeft vanaf deze datum de huur niet volledig of niet op tijd betaald.
2. 09-01-2024 [rechthebbende] wordt op deze datum onder bewind gesteld en [bewindvoerder] B.V. wordt benoemd tot bewindvoerder.
3. 10-01-2024 Er wordt een tussenvonnis gewezen door de rechtbank met daarin genoemde processtukken.
4. 24-08-2023 De gemachtigde van Alwel sommeert [rechthebbende] om de huurachterstand te betalen binnen veertien dagen en kondigt incassokosten aan.
5. 05-02-2024 [bewindvoerder] B.V. verleent machtiging aan mr. Konus om op de mondelinge behandeling te vertegenwoordigen.
6. 06-02-2024 Mondelinge behandeling vindt plaats, waarvan de griffier aantekeningen maakt.
7. 06-03-2024 De kantonrechter ontbindt de huurovereenkomsten en veroordeelt de bewindvoerder tot ontruiming en betaling van achterstallige huur en kosten.