Buitengerechtelijke ontbinding huurovereenkomst onaanvaardbaar bij disproportionele gevolgen voor onwetende huurder.

Rechtsvraag

Heeft Zayaz de bevoegdheid om de huurovereenkomst met [gedaagden] buitengerechtelijk te ontbinden op grond van artikel 7:231 lid 2 BW, en is de gevorderde ontruiming van de woning proportioneel?

Regel

• Artikel 7:231 lid 2 BW (Buitengerechtelijke ontbinding bij overtreding Opiumwet)
• Artikel 6:248 lid 2 BW (Redelijkheid en billijkheid)
• Artikel 3:13 BW (Misbruik van bevoegdheid)
• Artikel 8 EVRM (Recht op eerbiediging van privé-, familie- en gezinsleven)

Toepassing

• Artikel 7:231 lid 2 BW (Buitengerechtelijke ontbinding bij overtreding Opiumwet) De woning is door de burgemeester gesloten vanwege de vondst van een handelshoeveelheid harddrugs, wat voldoet aan de eisen van artikel 7:231 lid 2 BW. Zayaz was daarom bevoegd om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden, ongeacht of [gedaagden] wist van de drugs. De aanwezigheid van drugs in de woning geeft Zayaz de bevoegdheid tot ontbinding. Het verweer van [gedaagden] dat zij geen wetenschap had van de aangetroffen drugs, staat niet aan de buitengerechtelijke ontbinding in de weg. (Rechtsoverweging 4.2)
• Artikel 6:248 lid 2 BW (Redelijkheid en billijkheid) De kantonrechter beoordeelt of de ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zijn. Zayaz heeft een zwaarwegend belang bij het optreden tegen drugsopslag vanwege leefbaarheid. Echter, [gedaagden] woont al bijna 30 jaar zonder klachten in de woning en heeft na de inval haar zoon de toegang ontzegd. De kantonrechter vindt dat de ontruiming disproportioneel is gezien de lange bewoning, het ontbreken van eerder klachten, en de huidige omstandigheden van [gedaagden], waaronder de ernstige ziekte van [gedaagde 1] en de financiële situatie. (Rechtsoverwegingen 4.3 - 4.8)
• Artikel 3:13 BW (Misbruik van bevoegdheid) Het gebruikmaken van de bevoegdheid tot ontbinding door Zayaz wordt als disproportioneel beoordeeld, waardoor het misbruik van bevoegdheid zou kunnen opleveren. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] en het gebrek aan betrokkenheid bij de drugsactiviteiten van [A] maken de ontbinding onaanvaardbaar. (Rechtsoverweging 4.8)
• Artikel 8 EVRM (Recht op eerbiediging van privé-, familie- en gezinsleven) De belangen van [gedaagden] bij voortzetting van de bewoning van de woning, gelet op haar langdurige verblijf en de gevolgen van ontruiming, wegen zwaarder dan het belang van Zayaz bij ontbinding. De kantonrechter weegt de persoonlijke omstandigheden en de financiële onmogelijkheid om een andere woning te huren mee in de beslissing. (Rechtsoverwegingen 4.6 - 4.8)

Conclusie

De kantonrechter wijst de vorderingen van Zayaz af. Het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding van de huurovereenkomst door Zayaz is naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. De persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] en het gebrek aan bewijs dat zij van de drugsactiviteiten op de hoogte was, maken de ontbinding en ontruiming disproportioneel.

Partijen en standpunten

• Eiser: Stichting Zayaz
• Gedaagde: [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

Zayaz vordert buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning vanwege drugsgerelateerde activiteiten door de zoon van de gedaagden, gebaseerd op artikel 7:231 lid 2 BW.

[gedaagden] stelt niets te weten van de drugsactiviteiten en voert aan dat zij zelf geen overlast of betalingsachterstand heeft veroorzaakt. De woning is essentieel voor haar en haar gezin.

Wetsartikelen

• art. 7:7:231 lid 2 BW
• art. 6:6:267 BW
• art. 8 EVRM
• art. 6:6:248 lid 2 BW
• art. 3:3:13 BW

Tijdlijn

1. 16-05-1994 Stichting Zayaz verhuurt de woning aan de [adres] te [plaats] aan [gedaagden] op grond van een huurovereenkomst, waarop de Algemene Huurvoorwaarden van toepassing zijn.
2. 14-07-2021 De politie treft tijdens een inval in de woning aan de [adres] te [plaats] een grote hoeveelheid drugs, gripzakjes, weegschaaltjes, mobiele telefoons, geld en illegaal vuurwerk aan. Er is een bestuurlijke rapportage opgemaakt.
3. 17-08-2021 De burgemeester van [plaats] informeert [gedaagden] over het voornemen om de woning te sluiten. [gedaagden] dient een zienswijze in, maar de burgemeester houdt vast aan het voornemen.
4. 28-09-2021 Zayaz verzoekt [gedaagden] om de huurovereenkomst voor 15 oktober 2021 op te zeggen. [gedaagden] voldoet hier niet aan.
5. 04-10-2021 De burgemeester besluit dat de woning per 11 oktober 2021 voor vier maanden zal worden gesloten op basis van artikel 13b Opiumwet.
6. 08-11-2021 De woning wordt feitelijk gesloten voor de duur van vier maanden, ondanks een afgewezen schorsingsverzoek door de voorzieningenrechter.
7. 15-11-2021 Zayaz ontbindt de huurovereenkomst buitengerechtelijk per deze datum, verwijzend naar de politie-inval en het besluit van de burgemeester.
8. 14-02-2022 De kantonrechter wijst in kort geding de vordering van Zayaz tot ontruiming van het gehuurde af.
9. 08-03-2022 De sluiting van het gehuurde wordt beëindigd en [gedaagden] keert terug naar de woning.
10. 17-01-2023 Er vindt een mondelinge behandeling plaats bij de rechtbank, waarbij Zayaz vertegenwoordigd is door mr. Boekhoff en [gedaagden] door mr. E.G.S. Roethof en mr. M.J.R. Roethof.
11. 16-02-2023 De rechtbank wijst de vorderingen van Zayaz af, oordeelt dat het gebruik van de bevoegdheid tot ontbinding door Zayaz naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, en veroordeelt Zayaz in de proceskosten.