Verkopende partij en makelaar niet aansprakelijk voor schade door illegaal balkon zonder vergunning.

Rechtbank Noord-Holland · 31 juli 2024 · Eerste aanleg - enkelvoudig · Civiel recht; Verbintenissenrecht

Koop woning. Non-conform? Koper ging ervan uit dat bij de woning een vergund balkon hoorde. Volgens koper bleek dat achteraf niet het geval waardoor zij het balkon heeft moeten verwijderen en schade heeft geleden die valt toe te rekenen aan verkoper en verkopend makelaar vanwege het doen van onjuiste en misleidende mededelingen aan koper. De rb oordeelt: verkoper en verkopend makelaar kunnen niet aansprakelijk worden gehouden voor de gestelde schade. Omdat de vorderingen in de hoofdzaak niet toewijsbaar zijn, komt de grondslag te ontvallen aan de vorderingen van verkoper in de vrijwaringszaak tegen de verkopend makelaar. In vrijwaringszaak ook afwijzing vorderingen.

Rechtsvraag

Is Ooteman en/of [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] aansprakelijk voor de schade die [eiseres] heeft geleden doordat het balkon bij de woning niet vergund bleek en zij dit moest verwijderen?

Regel

  • art. 6:162 BW (onrechtmatige daad): Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien hij niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van hem mag worden verwacht.
  • art. 7:17 lid 2 jo 6:74 lid 1 BW (non-conformiteit en wanprestatie): De verkoper is aansprakelijk indien hij niet levert wat is overeengekomen, wat een tekortkoming in de nakoming oplevert.
  • art. 6:228 BW (dwaling): Een overeenkomst kan worden vernietigd indien deze is aangegaan onder invloed van dwaling door onjuiste inlichtingen van de wederpartij.

Toepassing

  • art. 6:162 BW (onrechtmatige daad): Een verkopend makelaar handelt onrechtmatig jegens een aspirant-koper indien hij niet de zorgvuldigheid betracht die in de omstandigheden van het geval van hem mag worden verwacht. Ooteman heeft in de verkoopbrochure, advertenties en woonvideo aangegeven dat de woning over een balkon beschikte. Deze informatie was op zichzelf niet onjuist. De plattegrond in de verkoopbrochure toonde een balkon van 3.64m breed grenzend aan de slaapkamer. Ooteman heeft verder gesteld dat zij hebben uitgelegd wat wel en niet tot het balkon behoorde. De rechtbank oordeelt dat er geen foutieve informatie is verstrekt over de afmetingen van het te koop aangeboden balkon. Er was ook geen concrete aanleiding voor Ooteman om nader onderzoek te doen naar de juridische status van het balkon, omdat de informatie van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] geen reden gaf om aan de rechtmatigheid van het balkon te twijfelen. Ooteman wist niet en hoefde niet te weten dat het balkon er om juridische en/of technische redenen niet had mogen zijn. (Rechtsoverwegingen 4.7 - 4.10)
  • art. 7:17 lid 2 jo 6:74 lid 1 BW (non-conformiteit en wanprestatie): De verkoper is aansprakelijk indien hij niet levert wat is overeengekomen, wat een tekortkoming in de nakoming oplevert. [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hebben in de vragenlijst verklaard dat er geen verbouwingen of uitbreidingen waren uitgevoerd zonder omgevingsvergunning. [eiseres] stelt dat zij er vanuit mocht gaan dat de gehele balkonconstructie met omgevingsvergunning was uitgevoerd. De rechtbank oordeelt echter dat niet is gebleken dat een omgevingsvergunning daadwerkelijk nodig was. [eiseres] heeft geen bewijsstukken van de gemeente overgelegd die aantonen dat het balkon vergunningplichtig was. Bovendien is niet gebleken dat een omgevingsvergunning, indien al nodig, niet alsnog verkregen kon worden. [eiseres] heeft niet onderbouwd waarom zij het balkon moest verwijderen zonder een definitief besluit van de gemeente af te wachten. (Rechtsoverwegingen 4.20 - 4.24)
  • art. 6:228 BW (dwaling): Een overeenkomst kan worden vernietigd indien deze is aangegaan onder invloed van dwaling door onjuiste inlichtingen van de wederpartij. [eiseres] stelt dat zij heeft gedwaald over de eigenschappen van de woning, meer specifiek over de mogelijkheid tot gebruik van het balkon en de aanwezigheid van een vergunning voor het balkon. De rechtbank oordeelt dat de feitelijke grondslag van de vordering op grond van dwaling dezelfde is als die van de vordering op grond van wanprestatie. Omdat niet is gebleken dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] hun mededelingsplicht hebben geschonden, verwerpt de rechtbank het beroep op dwaling. (Rechtsoverwegingen 4.26 - 4.28)

Conclusie

De rechtbank concludeert dat noch Ooteman noch [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] aansprakelijk kan worden gehouden voor de door [eiseres] gestelde schade. De vorderingen van [eiseres] worden afgewezen. [eiseres] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten van zowel [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] als Ooteman.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [eiseres]
  • Gedaagde: [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring], [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring], Jelle Ooteman Makelaars B.V.

[eiseres] stelt dat [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en Ooteman misleidende informatie hebben verstrekt over een balkon bij de woning, wat leidde tot schade door de noodzaak om het balkon te verwijderen. Zij vordert schadevergoeding van in totaal € 90.000,- voor waardevermindering en huurverlies, kosten van deskundigen en aannemer, en een koopprijsvermindering wegens dwaling.

[gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] en Ooteman betwisten de aansprakelijkheid en stellen dat zij geen onjuiste of misleidende informatie hebben verstrekt. Ooteman betoogt dat de informatie over het balkon correct was en dat er geen reden was om te twijfelen aan de rechtmatigheid van het balkon.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 31-10-2008 [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] worden eigenaar van een woon-/winkelpand aan de [adres 1] te [woonplaats].
  2. 06-2021 [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] geven makelaar Ooteman opdracht om de woning te verkopen voor € 449.000,- k.k.
  3. 29-06-2021 [eiseres] bezichtigt de woning samen met haar bouwkundig adviseur en doet een mondeling bod van € 550.000,- zonder voorbehoud, dat door [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] wordt geaccepteerd.
  4. 30-06-2021 [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] ondertekenen de koopovereenkomst opgesteld door Ooteman.
  5. 01-07-2021 [eiseres] ondertekent de koopovereenkomst.
  6. 23-07-2021 De buurman van [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring] stuurt een e-mail naar de gemeente [woonplaats] over het illegale balkon, met Ooteman in de cc.
  7. 24-07-2021 [gedaagde in hoofdzaak/eiseres in vrijwaring] neemt contact op met de buurman om de klacht te regelen, waarna de e-mail aan de gemeente wordt ingetrokken.
  8. 26-07-2021 Ooteman informeert [eiseres] via e-mail over de klacht van de buurman en de mogelijke gevolgen voor het balkon.
  9. 11-08-2021 [eiseres] bezoekt de woning en bespreekt de situatie met Ooteman en [gedaagde in hoofdzaak/eiser in vrijwaring]. [eiseres] accepteert de situatie en wijst het aanbod tot compensatie af.
  10. 09-09-2021 Schouw van de woning vindt plaats met [eiseres], [gedaagden in hoofdzaak/eisers in vrijwaring], Ooteman en een vriend van [eiseres].
  11. 10-09-2021 De woning wordt aan [eiseres] geleverd.
  12. 10-12-2021 [eiseres] nodigt de buren van [adres 1] en [adres 2] uit om de situatie van het balkon te bespreken.