Dringend eigen gebruik rechtvaardigt huurbeëindiging; vergunningen zijn niet vereist voor toewijzing.

Rechtsvraag

De centrale juridische vraag is of de verhuurder, Opportunity Vastgoed I B.V., de huurovereenkomst met de huurder mag opzeggen wegens dringend eigen gebruik, aangezien zij het pand wil slopen en woningen wil bouwen.

Regel

• Art. 7:290 BW, Burgerlijk Wetboek (bescherming huurder bedrijfsruimte)
• Art. 7:296 BW, Burgerlijk Wetboek (beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik)
• Art. 7:297 lid 1 BW, Burgerlijk Wetboek (vergoeding verhuis- en inrichtingskosten)

Toepassing

• Art. 7:290 BW, Burgerlijk Wetboek (bescherming huurder bedrijfsruimte) Het gehuurde is een bedrijfsruimte in de zin van art. 7:290 BW. De huurovereenkomst kan niet eenzijdig worden opgezegd door de verhuurder zonder instemming van de huurder of een rechterlijke beslissing. [gedaagden] hebben niet ingestemd met de opzegging, dus de huurovereenkomst blijft van kracht totdat de rechter beslist. (Rechtsoverweging 5.2)
• Art. 7:296 BW, Burgerlijk Wetboek (beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik) Opportunity moet aantonen dat zij de bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor eigen gebruik in de vorm van sloop en nieuwbouw. De kantonrechter oordeelt dat Opportunity voldoende heeft aangetoond dat de bedrijfsruimte dringend nodig is voor eigen gebruik, aangezien de renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. De plannen voor herontwikkeling zijn in overleg met de gemeente Zaanstad gemaakt en zijn aannemelijk. (Rechtsoverwegingen 5.3 - 5.7)
• Art. 7:297 lid 1 BW, Burgerlijk Wetboek (vergoeding verhuis- en inrichtingskosten) [gedaagden] hebben recht op een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten omdat zij hun onderneming elders voortzetten. De kantonrechter acht een bedrag van € 40.000,00 redelijk op basis van de ingediende bewijzen en redelijkheid van de kosten. De gevraagde € 175.488,29 is buitensporig en onvoldoende onderbouwd. (Rechtsoverwegingen 5.10 - 5.15)

Conclusie

De rechter concludeert dat de huurovereenkomst beëindigd moet worden per 1 juni 2023 wegens dringend eigen gebruik door Opportunity. [gedaagden] moeten het gehuurde op die datum verlaten. Daarnaast wordt aan [gedaagden] een tegemoetkoming van € 40.000,00 toegekend voor hun verhuis- en inrichtingskosten.

Partijen en standpunten

• Eiser: Opportunity Vastgoed I B.V.
• Gedaagde: [gedaagde 1] en haar vennoten [gedaagde 2] en [gedaagde 3]

Opportunity stelt dat zij de gehuurde bedrijfsruimte dringend nodig heeft voor renovatie en vordert beëindiging van de huurovereenkomst.

[gedaagden] betwisten dringend eigen gebruik en stellen dat Opportunity onvoldoende belangenafweging heeft gemaakt en geen vergunningen heeft.

Wetsartikelen

• art. 7:7:290 BW
• art. 7:7:296 BW
• art. 7:7:297 lid 1 BW
• art. 7:7:297 lid 2 BW

Tijdlijn

1. 01-04-2010 Opportunity verhuurt vanaf 1 april 2010 een winkelruimte aan [gedaagden] in [plaats], waar zij een fietsenwinkel exploiteren.
2. 04-03-2020 Partijen zijn in gesprek gegaan over een vrijwillig vertrek van [gedaagden] uit het gehuurde en een compensatie daarvoor, maar bereikten geen overeenstemming.
3. 14-03-2021 Opportunity zegt de huurovereenkomst met [gedaagden] op per aangetekende brief, op basis van dringend eigen gebruik voor een renovatie, tegen 31 maart 2022.
4. 31-03-2022 Opportunity stelt een vordering in tegen [gedaagden] via dagvaarding, met als doel de huurovereenkomst te beëindigen.
5. 17-10-2022 Opportunity zendt voorafgaand aan de zitting nog stukken toe per e-mail.
6. 21-10-2022 Een zitting vindt plaats waarbij partijen hun standpunten toelichten. Opportunity gebruikt pleitaantekeningen.
7. 17-11-2022 De kantonrechter oordeelt dat de huurovereenkomst met [gedaagden] op 1 juni 2023 eindigt, met een verhuis- en inrichtingsvergoeding van €40.000 aan [gedaagden].