Verkoper aansprakelijk voor gebreken die normaal gebruik woning belemmeren, tenzij koper bekend was.

Rechtbank Midden-Nederland · 26 november 2021 · Tussenuitspraak · Civiel recht; Verbintenissenrecht

Aansprakelijkheid verkoper woning. Tussenvonnis bewijsopdracht aan koper.

Rechtsvraag

Moet [gedaagde] de herstelkosten betalen voor de gestelde gebreken in de woning die [eiser sub 1] c.s. heeft gekocht, en is er sprake van wanprestatie, non-conformiteit of dwaling?

Regel

  • art. 7:17 BW (non-conformiteit: de geleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden)
  • art. 6:228 BW (dwaling: een overeenkomst kan worden vernietigd als deze onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken is gesloten)
  • art. 150 Rv (bewijslast: de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten, draagt de bewijslast)

Toepassing

  • art. 7:17 BW (non-conformiteit: de geleverde zaak moet aan de overeenkomst beantwoorden) De woning moet de eigenschappen bezitten die voor normaal gebruik nodig zijn. De gebreken in de badkamer die achter de tegels zaten en de fundering van de aanbouw moeten worden onderzocht om te bepalen of zij normaal gebruik in de weg staan. De kenbare gebreken zijn volgens artikel 6.3 van de koopovereenkomst voor risico van de koper. De lekkage in de badkamer en fundering kunnen mogelijk non-conformiteit opleveren als ze normaal gebruik verhinderen.
  • art. 6:228 BW (dwaling: een overeenkomst kan worden vernietigd als deze onder invloed van een onjuiste voorstelling van zaken is gesloten) De rechtbank overweegt dat [eiser sub 1] c.s. geen succesvol beroep op dwaling kan doen omdat de vochtplekken in de slaapkamer zichtbaar waren en [eiser sub 1] c.s. zich bewust had moeten zijn van de slechte conditie van de dakopbouw. Er is onvoldoende bewijs dat [gedaagde] onjuiste mededelingen heeft gedaan.
  • art. 150 Rv (bewijslast: de partij die zich beroept op de rechtsgevolgen van door haar gestelde feiten, draagt de bewijslast) [eiser sub 1] c.s. moet bewijzen dat de gebreken in de badkamer en fundering het normaal gebruik van de woning belemmeren. De rechtbank laat [eiser sub 1] c.s. toe om bewijs te leveren voor deze stellingen.

Conclusie

De rechter draagt [eiser sub 1] c.s. op om bewijs te leveren voor zijn stellingen dat de lekkage in de badkamer en de fundering van de aanbouw normaal gebruik van de woning belemmeren. Het beroep op dwaling en de andere gestelde gebreken worden afgewezen. [eiser sub 1] c.s. moet ook een schadebegroting indienen met aftrek voor nieuw voor oud.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [eiser sub 1] c.s.
  • Gedaagde: [gedaagde]

[eiser sub 1] c.s. stelt dat de woning niet voldoet aan de koopovereenkomst, eist herstelkosten voor gebreken en beroept zich op wanprestatie en non-conformiteit. Hij vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke kosten en proceskosten.]

[gedaagde] betwist de claims, stelt dat de gebreken kenbaar waren en dat hij niet aansprakelijk is voor herstelkosten of dwaling.]

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 28-09-2018 [eiser sub 1] c.s. heeft de woning aan [adres] te [plaatsnaam] gekocht van [gedaagde]. In de koopovereenkomst werden afspraken gemaakt over de staat van de woning en de aansprakelijkheid voor gebreken.
  2. 15-10-2018 De eigendomsoverdracht van de woning vond plaats.
  3. 01-11-2018 [eiser sub 1] c.s. heeft de woning betrokken.
  4. 11-11-2018 [eiser sub 1] c.s. ontdekte een lekkage in de badkamer, waardoor het noodzakelijk was de lekkage te herstellen.
  5. 06-12-2018 [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] bij brief aansprakelijk gesteld voor diverse (verborgen) gebreken in de woning.
  6. 04-01-2019 [onderneming 3] heeft de herstelkosten van de gebreken in de woning begroot op € 30.450,82.
  7. 31-01-2019 De gemachtigde van [eiser sub 1] c.s. heeft [gedaagde] opnieuw aansprakelijk gesteld voor de gebreken.
  8. 19-02-2019 [gedaagde] heeft bij brief de aansprakelijkheid van de gebreken van de hand gewezen.
  9. 08-2019 [eiser sub 1] c.s. heeft [onderneming 4] ingeschakeld, die de herstelkosten begrootte op € 22.384,64.
  10. 10-11-2020 Er vond een mondelinge behandeling via Skype plaats, waarvan de griffier aantekeningen heeft gehouden.
  11. 27-01-2021 De rechtbank heeft vonnis gewezen in de zaak van [eiser sub 1] c.s. tegen [gedaagde]. [eiser sub 1] c.s. werd opgedragen bewijs te leveren van zijn stellingen over de ernst van de gebreken.