Opzegging van een duurovereenkomst vereist een zwaarwegende grond en redelijke vergoeding bij herstructurering.

Rechtsvraag

Heeft OMVV onrechtmatig gehandeld door de huurovereenkomst met [eiser] op te zeggen zonder een voldoende zwaarwegende grond en zonder een redelijke vergoeding aan te bieden?

Regel

• Art. 7:228 lid 1 BW (Einde van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder opzegging)
• Vaste rechtspraak (Opzegbaarheid van duurovereenkomsten en eisen van redelijkheid en billijkheid)
• RECRON-voorwaarden (Indicatie van redelijke en billijke handelswijze bij opzegging van huurovereenkomst)

Toepassing

• Art. 7:228 lid 1 BW (Einde van de huurovereenkomst voor bepaalde tijd zonder opzegging) De huurovereenkomst is stilzwijgend verlengd, waardoor een opzegging noodzakelijk is. Dit maakt de overeenkomst een duurovereenkomst voor onbepaalde tijd, waarvoor een opzegging met inachtneming van redelijkheid en billijkheid vereist is. (Rechtsoverweging 4.1)
• Vaste rechtspraak (Opzegbaarheid van duurovereenkomsten en eisen van redelijkheid en billijkheid) De rechter oordeelt dat OMVV een zwaarwegende grond had moeten hebben voor de opzegging, gezien de langdurige aard van de overeenkomst en de investeringen van [eiser]. OMVV had geen concreet plan voor herontwikkeling, wat een zwaarwegende reden voor opzegging uitsluit. (Rechtsoverwegingen 4.2, 4.3, 4.4)
• RECRON-voorwaarden (Indicatie van redelijke en billijke handelswijze bij opzegging van huurovereenkomst) Hoewel niet van toepassing, bieden de RECRON-voorwaarden richting voor een redelijke opzegging. OMVV heeft geen concreet plan of vergunning voor herstructurering, en de opzegtermijn was te kort. [eiser] heeft onvoldoende compensatie gekregen, wat in strijd is met deze voorwaarden. (Rechtsoverwegingen 4.5, 4.6)

Conclusie

De rechtbank concludeert dat OMVV onrechtmatig heeft gehandeld door de huurovereenkomst zonder zwaarwegende reden op te zeggen en zonder een redelijke vergoeding aan te bieden. De vordering van [eiser] voor schadevergoeding is toegewezen, evenals de vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten en proceskosten.

Partijen en standpunten

• Eiser: [eiser]
• Gedaagde: Ontwikkelingsmaatschappij Vitale Vakantieparken B.V.

[eiser] stelt dat OMVV onrechtmatig de huurovereenkomst heeft opgezegd zonder inachtneming van de juiste opzegtermijn en zonder toereikende vergoeding. Hij vordert schadevergoeding voor transport- en montagekosten van zijn chalet en bijkomende kosten.

OMVV stelt dat de huurovereenkomst rechtsgeldig is opgezegd en dat [eiser] geen recht heeft op vergoeding. OMVV betwist de hoogte van de door [eiser] gestelde kosten en wijst op een coulancevergoeding van € 2.223,-.

Wetsartikelen

• art. 7:7:228 lid 1 BW
• art. 6:6:119 BW

Tijdlijn

1. 01-04-2022 [eiser] huurt een kavel/standplaats op recreatiepark [naam park] te Putten, en plaatst er een dubbel chalet. De huurovereenkomst is aangegaan voor een periode van 1 jaar met stilzwijgende verlenging en een opzegtermijn van 6 maanden voor de verhuurder.
2. 18-07-2023 OMVV wordt eigenaar van het recreatiepark en informeert [eiser] per brief dat zij parken koopt om te beheren, transformeren of te investeren in kwaliteitsverbetering met het doel het park te verkopen.
3. 26-09-2023 OMVV zegt de huurovereenkomst met [eiser] op tegen 1 april 2024.
4. 14-11-2023 OMVV biedt [eiser] een verplaatsingsvergoeding aan van € 2.223,00. [eiser] maakt bezwaar tegen de opzegging en vraagt om verlenging van de huurtermijn met vijf jaar.
5. 15-03-2024 De gemachtigde van [eiser] stelt OMVV in gebreke en eist een schadevergoeding van € 28.874,23 wegens onrechtmatige opzegging, inclusief transportkosten en kosten voor ontruiming en inrichting elders.
6. 24-04-2024 OMVV wijst het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst af en stelt voor de einddatum van de huidige overeenkomst te verschuiven naar 1 juli 2024.
7. 05-2024 [eiser] ontruimt de standplaats en laat zijn chalet naar een ander recreatiepark vervoeren.
8. 06-11-2024 De rechtbank Gelderland oordeelt dat OMVV de huurovereenkomst onrechtmatig heeft opgezegd en veroordeelt OMVV tot betaling van € 10.320,18 aan [eiser], inclusief wettelijke rente en proceskosten.