Niet-Didam-conforme overheidscontracten kunnen nietig, vernietigbaar of geldig zijn; prejudiciële vragen noodzakelijk.

Rechtsvraag

Moet de gemeente West Betuwe het recht van eerste koop aan Vabo nakomen, ondanks het Didam-arrest dat vereist dat overheidslichamen bij het vervreemden van onroerend goed het gelijkheidsbeginsel in acht nemen?

Regel

• art. 3:14 BW (Overheid moet algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen bij privaatrechtelijke overeenkomsten)
• art. 3:40 lid 1 BW (Rechtshandelingen in strijd met de openbare orde of goede zeden zijn nietig)
• art. 3:40 lid 2 BW (Rechtshandelingen in strijd met een dwingende wetsbepaling zijn nietig tenzij de bepaling vernietigbaarheid toelaat)
• Didam-arrest (Overheidslichamen moeten gelijkheidsbeginsel in acht nemen bij verkoop van onroerende zaken)

Toepassing

• art. 3:14 BW (Overheid moet algemene beginselen van behoorlijk bestuur in acht nemen bij privaatrechtelijke overeenkomsten) De gemeente betoogt dat het aanbieden van de percelen aan Vabo zonder openbare selectieprocedure in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, zoals vereist door art. 3:14 BW. Aangezien er meerdere serieuze gegadigden zijn, zou het aanbieden aan Vabo een schending van dit beginsel zijn (r.o. 5.4, 5.12).
• art. 3:40 lid 1 BW (Rechtshandelingen in strijd met de openbare orde of goede zeden zijn nietig) De gemeente stelt dat de overeenkomst met Vabo nietig is omdat deze in strijd is met het gelijkheidsbeginsel, een fundamenteel beginsel van de Nederlandse rechtsorde. Het gelijkheidsbeginsel kan worden beschouwd als deel van de openbare orde (r.o. 5.16).
• art. 3:40 lid 2 BW (Rechtshandelingen in strijd met een dwingende wetsbepaling zijn nietig tenzij de bepaling vernietigbaarheid toelaat) De gemeente betoogt dat de overeenkomst nietig of vernietigbaar is omdat deze in strijd is met art. 3:14 BW, dat dwingend voorschrijft dat de overheid het gelijkheidsbeginsel in acht moet nemen. De rechtbank onderzoekt of art. 3:14 BW de strekking heeft om de geldigheid van daarmee strijdige overeenkomsten aan te tasten (r.o. 5.16, 5.17).
• Didam-arrest (Overheidslichamen moeten gelijkheidsbeginsel in acht nemen bij verkoop van onroerende zaken) Het Didam-arrest vereist dat overheidslichamen het gelijkheidsbeginsel in acht nemen bij de verkoop van onroerende zaken. De gemeente stelt dat het aanbieden van de percelen aan Vabo zonder openbare selectieprocedure in strijd is met dit beginsel, omdat er meerdere gegadigden zijn. Vabo beroept zich op het vertrouwensbeginsel, omdat de overeenkomst voor het Didam-arrest is gesloten (r.o. 5.3, 5.4, 5.10).

Conclusie

De rechtbank heeft besloten om prejudiciële vragen aan de Hoge Raad voor te leggen over de geldigheid van privaatrechtelijke overeenkomsten die niet conform de Didam-regels tot stand zijn gekomen. De beslissing over de nakomingsvordering van Vabo wordt aangehouden totdat de Hoge Raad duidelijkheid heeft gegeven over de rechtsgevolgen van dergelijke overeenkomsten.

Partijen en standpunten

• Eiser: VABO ONTWIKKELING B.V.
• Gedaagde: GEMEENTE WEST BETUWE

VABO vordert nakoming van de overeenkomst van 5 februari 2014, met name het respecteren van het recht van eerste koop door de gemeente en het verbieden van een openbare selectieprocedure voor de verkoop van de percelen aan derden.

De gemeente stelt dat de koopovereenkomst nietig of vernietigbaar is vanwege strijd met het gelijkheidsbeginsel zoals uiteengezet in het Didam-arrest, en beroept zich op ontbinding wegens gewijzigde omstandigheden.

Wetsartikelen

• art. 3:3:40 lid 2 BW
• art. 3:3:14 BW
• art. 3:3:40 lid 1 BW
• art. 3:3:40 lid 3 BW
• art. 3:3:40 BW
• art. 1 Gw

Tijdlijn

1. 19-07-2005 Vabo en de rechtsvoorganger van de gemeente sluiten een overeenkomst voor de verkoop van grond aan de Waalbanddijk te Varik, met als doel woningbouwontwikkeling.
2. 14-04-2011 De gemeenteraad stelt het bestemmingsplan Molenblok Varik vast.
3. 16-05-2012 Het bestemmingsplan Molenblok Varik wordt vernietigd door de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State wegens zorgvuldigheidsgebrek.
4. 05-02-2014 Vabo en de gemeente sluiten een nieuwe koopovereenkomst voor de koop van percelen grond, met een recht van eerste koop voor Vabo voor toekomstige gronden.
5. 18-12-2014 Het bestemmingsplan Molenblok Varik 2014 wordt vastgesteld en onherroepelijk, inclusief wijzigingsbevoegdheid voor agrarische naar woonbestemming.
6. Medio 2016 Partijen sluiten een aanvullende overeenkomst vanwege vertraging in bouwrijp maken en subsidieafspraken.
7. December 2018 In een overdrachtformulier wordt de ontwikkeling van de woningbouwlocatie Molenblok beschreven, inclusief toezeggingen en acties met betrekking tot Vabo.
8. September 2022 Een startoverleg vindt plaats tussen Vabo en de gemeente over de ontwikkeling van deelgebieden 2 en 3 en de impact van het Didam-arrest.
9. 14-02-2023 De gemeente deelt Vabo mee dat zij de percelen niet zal aanbieden vanwege strijd met het gelijkheidsbeginsel volgens het Didam-arrest.
10. 17-02-2023 Vabo stelt de gemeente in gebreke en sommeert nakoming van de overeenkomst, beroepend op het vertrouwensbeginsel.
11. 07-04-2023 Vabo verkrijgt verlof voor conservatoir beslag op de percelen in Varik.
12. 25-10-2023 De gemeente start een tender voor de verkoop van deelgebieden van de ontwikkellocatie Molenblok in Varik.