Retentierecht vereist onderzoek naar bevoegdheid wederpartij bij omvangrijk project.

Rechtbank Gelderland · 24 december 2013 · Eerste aanleg - enkelvoudig · Civiel recht

Retentierecht op appartementsrecht Aannemer claimt retentierecht op onroerende zaak tegen derden met ouder recht. Die derden hebben appartementsrechten. Aannemer wil uitwinnen. Derden vorderen in reconventie verwijdering van de door de aannemer geplaatste hekken. Vorderingen over en weer afgewezen. Jegens een van de derden kan aannemer geen beroep doen op retentierecht en voor het overige leidt een belangenafweging tot handhaving van de status quo.

Rechtsvraag

Kan [aannemersbedrijf BV] haar retentierecht inroepen tegen [gedaagde sub 1] en Vestia voor de onroerende zaken, en zijn [gedaagde sub 1] en Vestia verplicht om mee te werken aan de executoriale verkoop van deze zaken?

Regel

  • art. 5:106 BW (Appartementsrecht als zakelijk recht)
  • art. 3:291 lid 2 BW (Retentierecht en derden met ouder recht)
  • art. 3:290 BW (Voorwaarden voor retentierecht)
  • art. 3:294 BW (Einde houderschap bij retentierecht)
  • art. 5:117 lid 2 BW (Uitwinning van appartementsrechten)

Toepassing

  • art. 5:106 BW (Appartementsrecht als zakelijk recht) [gedaagde sub 1] en Vestia zijn mede-eigenaar van de bebouwing en de grond. [gedaagde sub 1] heeft een exclusief gebruiksrecht over de bedrijfs-/winkelruimten. Vestia heeft nog geen exclusief gebruiksrecht omdat de appartementen nog niet zijn gebouwd.
  • art. 3:291 lid 2 BW (Retentierecht en derden met ouder recht) [aannemersbedrijf BV] heeft een opeisbare vordering op AZ Wonen. [gedaagde sub 1] en Vestia hebben ouder recht op de onroerende zaken. Het retentierecht kan alleen worden ingeroepen als AZ Wonen bevoegd was om de overeenkomst aan te gaan of als [aannemersbedrijf BV] geen reden had om aan die bevoegdheid te twijfelen.
  • art. 3:290 BW (Voorwaarden voor retentierecht) [aannemersbedrijf BV] moet feitelijke macht over de zaken uitoefenen om retentierecht te kunnen inroepen. [aannemersbedrijf BV] heeft hekken geplaatst maar oefent geen feitelijke macht uit over de bedrijfs-/winkelruimten van [gedaagde sub 1], omdat deze niet geheel door hekken zijn omsloten en toegankelijk zijn voor huurders.
  • art. 3:294 BW (Einde houderschap bij retentierecht) Het houderschap van [aannemersbedrijf BV] eindigt niet zolang de zaak niet in de macht van de rechthebbende komt. Dit geldt ook voor onroerende zaken, maar [aannemersbedrijf BV] oefent geen feitelijke macht uit over de zaken van [gedaagde sub 1].
  • art. 5:117 lid 2 BW (Uitwinning van appartementsrechten) Zolang de splitsing in appartementsrechten niet ongedaan is gemaakt, kan [aannemersbedrijf BV] het door hekwerk omringde perceelsgedeelte niet afzonderlijk uitwinnen. [aannemersbedrijf BV] kan wel een retentierecht uitoefenen jegens Vestia, maar niet jegens [gedaagde sub 1].

Conclusie

[aannemersbedrijf BV] kan haar retentierecht niet inroepen tegen [gedaagde sub 1] omdat zij geen feitelijke macht uitoefent over de onroerende zaken van [gedaagde sub 1]. [gedaagde sub 1] hoeft niet mee te werken aan de executoriale verkoop. [aannemersbedrijf BV] kan wel retentierecht inroepen tegen Vestia, maar kan de zaken niet afzonderlijk uitwinnen zolang de splitsing in appartementsrechten niet ongedaan is gemaakt. De vorderingen van [aannemersbedrijf BV] worden afgewezen.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [aannemersbedrijf BV]
  • Gedaagde: [gedaagde sub 1] en Stichting Vestia

[aannemersbedrijf BV] vordert dat [gedaagde sub 1] en Vestia meewerken aan de executoriale verkoop van de onroerende zaken waarop conservatoir beslag is gelegd.

[gedaagde sub 1] en Vestia verzetten zich tegen de executoriale verkoop en betwisten de rechtsgeldigheid van het retentierecht en conservatoir beslag.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 12-02-2007 [gedaagde sub 1] heeft de onroerende zaak gesplitst in appartementsrechten. Het betrof een gebouw met winkel-/bedrijfsruimten, woningen, bergingen en parkeerplaatsen in Doetinchem.
  2. 24-04-2008 [aannemersbedrijf BV] en AZ Wonen hebben een aannemingsovereenkomst gesloten voor de revitalisering van een winkelcentrum in Doetinchem, met een aanneemsom van € 3.291.600,--.
  3. 10-12-2008 [aannemersbedrijf BV] heeft AZ Wonen geïnformeerd dat het werk aan het appartementencomplex is geschorst en dat zij haar retentierecht uitoefent. Hekken zijn geplaatst op het bouwperceel.
  4. 16-04-2013 AZ Wonen is bij scheidsrechterlijk vonnis in hoger beroep veroordeeld om € 517.233,86 te betalen aan [aannemersbedrijf BV], vermeerderd met rente en kosten.
  5. 07-05-2013 De voorzieningenrechter van de rechtbank Amsterdam verleende [aannemersbedrijf BV] verlof tot tenuitvoerlegging van het arbitraal vonnis.
  6. 14-10-2013 [aannemersbedrijf BV] sommeerde [gedaagde sub 1] en Vestia om mee te werken aan de executoriale verkoop van de onroerende zaken. Geen van beiden voldeed aan de sommatie.
  7. 15-10-2013 [aannemersbedrijf BV] legde conservatoir beslag op de appartementsrechten van [gedaagde sub 1] en Vestia.
  8. 21-11-2013 De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [aannemersbedrijf BV] af, veroordeelt [aannemersbedrijf BV] in de proceskosten en bepaalt dat het vonnis voor wat betreft de proceskosten ten gunste van Vestia uitvoerbaar bij voorraad is.