Contractuele afwijking van de tenzij-bepaling is mogelijk; herbeoordeling van ontbinding vereist.

Partijen en standpunten

• Eiser: Beachhotel De Wielingen B.V.

Wetsartikelen

• art. 6:6:265 lid 1 BW
• art. 6:6:248 lid 2 BW
• art. 6:6:248 lid 1 BW
• art. 7:7:22 lid 1 BW
• art. 3:3:13 BW
• art. 6:6:265 lid 2 BW
• art. 7:7:17 BW
• art. 6:6:267 lid 1 BW
• art. 6:6:267 lid 2 BW
• art. 6:6:265 BW
• art. 3:3:40 lid 1 BW
• art. 6:6:87 BW
• art. 7:7:231 BW
• art. 6:6:267 BW
• art. 6:6:248 BW
• art. 6:6:174 BW
• art. 6:6:179 BW

Tijdlijn

1. 30-06-2018 Beachhotel De Wielingen B.V. en De Wielingen Vastgoed B.V. sluiten eind juni 2018 een huurovereenkomst voor een hotelaccommodatie in Cadzand-Bad, bestaande uit 32 hotelkamers, parking, restaurant, keuken, bar, wellness, zwembad, terras, internet/wifi, TV-signaal, overige ruimten, ondergrond en inventaris. In artikel 12 zijn garanties opgenomen over onder meer brandveiligheid, volksgezondheid en het goed functioneren van ondersteunende apparatuur. In artikel 12 sub b is bepaald dat bij niet-nakoming van die garanties een onmiddellijk opeisbare boete van € 50.000 per overtreding verschuldigd is en dat Beachhotel de huurovereenkomst per direct mag ontbinden. Exacte datum van ondertekening blijkt niet uit de uitspraak; alleen 'eind juni 2018' is genoemd.
2. 24-08-2018 Beachhotel stelt Vastgoed bij brief aansprakelijk wegens meerdere vermeende schendingen van de in de huurovereenkomst opgenomen garanties. Beachhotel neemt daarbij het standpunt in dat Vastgoed schadeplichtig is, contractuele boetes heeft verbeurd en dat Beachhotel haar betalingsverplichtingen opschort. Beachhotel behoudt zich uitdrukkelijk alle rechten en weren voor.
3. 28-08-2018 Partijen maken overlegafspraken over meerdere werkzaamheden die voor rekening van Vastgoed zouden worden uitgevoerd. Van deze afspraken is een verslag opgemaakt. Later wordt in de procedure discussie gevoerd over de nakoming van deze afspraken en over de vraag of Vastgoed in verzuim is geraakt.
4. 31-08-2018 Beachhotel zendt opnieuw een brief aan Vastgoed, met verwijzing naar de brief van 24 augustus 2018. Beachhotel stelt Vastgoed aansprakelijk wegens vermeende garantieschendingen en sommeert betaling van een voorschot op schadevergoeding en boetes. Daarna volgt verdere correspondentie tussen partijen.
5. 00-00-0000 [10-2018] In oktober 2018 vindt overleg plaats tussen de accountants van partijen. De uitspraak vermeldt geen verdere inhoud van dit overleg; dit vormt een leemte in de chronologie.
6. 25-10-2018 Beachhotel verklaart per brief aan Vastgoed de huurovereenkomst per direct te ontbinden en staakt op die datum de exploitatie van het hotel. In de ontbindingsverklaring noemt Beachhotel onder meer problemen met het zwembad, wifi, stank- en vliegenoverlast, TV-signaal, technische installaties, lekkend dak, kapotte raamkozijnen, ontbrekende legionellabeheersdocumenten, belemmering van rolcontainers, brandonveilige deuren en een afgekeurde lift. Beachhotel beroept zich op artikel 12 sub b van de huurovereenkomst.
7. 07-11-2018 Beachhotel dagvaardt Vastgoed voor de kantonrechter van de rechtbank Zeeland-West-Brabant. In conventie vordert Beachhotel onder meer betaling van € 884.881,25, een verklaring voor recht over overgang van onderneming ten aanzien van personeel en tewerkstelling en loonbetaling voor die werknemers. Voor cassatie is vooral de geldvordering van belang.
8. 20-05-2020 De kantonrechter wijst eindvonnis. In conventie veroordeelt de kantonrechter Vastgoed tot betaling van € 100.000 aan contractuele boetes en € 109.263,13 uit hoofde van vrijwaring, te vermeerderen met wettelijke rente, en wijst het overige af. In reconventie verklaart de kantonrechter voor recht dat de ontbinding van 25 oktober 2018 zonder rechtsgevolg is gebleven, veroordeelt Beachhotel tot vergoeding van de door Vastgoed geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat, en veroordeelt Beachhotel tot betaling van € 64.016,17 aan openstaande huursommen, vermeerderd met wettelijke handelsrente. De kantonrechter oordeelt dat Vastgoed twee garanties heeft geschonden, maar dat de ontbinding door Beachhotel niet gerechtvaardigd was gelet op de aard en omvang van de tekortkoming en het belang van Vastgoed bij voortzetting van de huurovereenkomst.
9. 11-06-2020 Beachhotel stelt hoger beroep in bij het gerechtshof ’s-Hertogenbosch tegen het eindvonnis van 20 mei 2020. In de memorie van grieven vordert Beachhotel primair € 2.575.628,61 en subsidiair € 1.506.193,93. Vastgoed stelt incidenteel hoger beroep in. De uitspraak vermeldt dat de exacte opbouw van deze bedragen in cassatie niet van belang is.
10. 25-01-2022 Het gerechtshof ’s-Hertogenbosch wijst eindarrest. Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter alleen voor zover Vastgoed was veroordeeld tot betaling van € 100.000 en € 109.263,13 plus rente, en veroordeelt Vastgoed in plaats daarvan tot betaling van € 50.000 en € 100.675,58, beide vermeerderd met wettelijke rente. Voor het overige bekrachtigt het hof het vonnis in conventie en reconventie. Het hof oordeelt dat artikel 6:265 lid 1 BW, inclusief de tenzij-bepaling, van toepassing blijft ondanks artikel 12 sub b van de huurovereenkomst, en dat de ontbinding van 25 oktober 2018 niet gerechtvaardigd was. Het hof acht daarbij van belang dat slechts de sluiting van het zwembad vaststaat, dat die sluiting volgens Vastgoed slechts één week duurde, en dat voor de overige problemen steeds in onderling overleg oplossingen zijn gezocht. Nieuwe feiten en producties van Beachhotel laat het hof buiten beschouwing wegens strijd met de goede procesorde.
11. 25-04-2022 Beachhotel stelt tijdig cassatieberoep in tegen het arrest van het hof. Vastgoed verschijnt in cassatie niet en krijgt verstek. Beachhotel dient vervolgens een schriftelijke toelichting in. De Procureur-Generaal concludeert tot vernietiging van het bestreden arrest en verwijzing.