Huurgarantie eindigt bij doorverkoop als partijen dat bij contractsluiting hebben beoogd.

Partijen en standpunten

• Eiser: Flexabram B.V.

Wetsartikelen

• art. 23 Rv
• art. 6:6:258 lid 1 BW
• art. 237 Rv

Tijdlijn

1. 07-03-2007 Iprem verkoopt aan Flexabram een bedrijfsverzamelgebouw te Duivendrecht voor € 19.460.000,-. In de koopovereenkomst staat onder meer dat Flexabram het verkochte als belegging wil gebruiken. Daarnaast wordt voor drie ruimten, waaronder een onverhuurde ruimte van circa 1.515 m2, een huurgarantie afgesproken tot de eerste huurbetaling door een door verkoper gevonden huurder.
2. 03-04-2007 Levering van het pand aan Flexabram vindt plaats. Vanaf deze datum betaalt Iprem op grond van de huurgarantie jaarlijks € 156.780,- aan Flexabram voor de onverhuurde ruimte.
3. 28-06-2007 Flexabram levert het pand door aan [A], buiten medeweten van Iprem. Flexabram geeft in dat kader aan [A] een vergelijkbare huurgarantie af, maar dan voor een gegarandeerde huur van € 110.000,- per jaar. Iprem verneemt deze doorverkoop en levering pas later, in augustus 2007.
4. 01-07-2010 Iprem staakt de betalingen onder de huurgarantie aan Flexabram. Flexabram stelt later dat Iprem daarmee tekortschiet in de nakoming van de huurgarantie.
5. 01-11-2010 [A] verhuurt de onverhuurde ruimte aan Retif, een door Iprem gevonden huurder, tegen een huurprijs van € 115.815,- exclusief btw per jaar. De huurbetalingen door Retif beginnen op 01-02-2011.
6. 04-01-2011 Flexabram dagvaardt Iprem bij de rechtbank Amsterdam. Zij vordert primair betaling van het gegarandeerde huurbedrag over de periode van 01-07-2010 tot 01-02-2011 en daarnaast betaling van het verschil tussen de gegarandeerde huur en de door Retif verschuldigde huur over vijf jaar vanaf 01-02-2011. Subsidiair vordert zij gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst met prijsvermindering.
7. 23-05-2012 De rechtbank Amsterdam wijst eindvonnis. De rechtbank oordeelt dat de huurgarantie niet is geëindigd door de doorverkoop aan [A], maar pas eindigt wanneer voor de onverhuurde ruimte huurbetaling door een door verkoper gevonden huurder plaatsvindt. De vorderingen van Flexabram worden grotendeels toegewezen, met uitzondering van de gevorderde gedeeltelijke ontbinding; de reconventionele vorderingen van Iprem worden afgewezen. Iprem wordt in de proceskosten veroordeeld.
8. 23-05-2012 [Na] Iprem stelt hoger beroep in bij het gerechtshof Amsterdam. Zij bestrijdt met name de uitleg van de huurgarantie en vordert afwijzing van de vorderingen van Flexabram, alsnog toewijzing van haar reconventionele vorderingen, terugbetaling van reeds betaalde bedragen en proceskostenveroordeling van Flexabram.
9. 00-00-0000 [Na hoger beroep] Flexabram voert verweer, handhaaft dat de doorverkoop aan [A] niet tot verval van de huurgarantie leidde en stelt incidenteel hoger beroep in.
10. 05-08-2014 Het gerechtshof Amsterdam wijst arrest. Het hof past de Haviltex-maatstaf toe, komt tot een andere uitleg dan de rechtbank en oordeelt dat de huurgarantie in beginsel liep tot 01-02-2011, maar in dit geval eindigde op 28-06-2007 door de snelle doorverkoop aan [A]. De vorderingen van Flexabram worden daarom alsnog afgewezen, het incidentele hoger beroep van Flexabram faalt en de proceskosten worden grotendeels gecompenseerd. Het hof veroordeelt Flexabram ook tot terugbetaling van hetgeen Iprem op grond van het vonnis meer heeft voldaan dan waartoe zij volgens het arrest gehouden is.
11. 05-11-2014 Flexabram stelt tijdig cassatieberoep in tegen het arrest van het gerechtshof Amsterdam. Iprem concludeert tot verwerping en stelt incidenteel cassatieberoep in. Daarna volgen schriftelijke toelichtingen, repliek en dupliek.
12. 30-09-2016 De conclusie van de procureur-generaal, mr. Wuisman, wordt genomen. Geconcludeerd wordt dat het principale cassatieberoep faalt, maar dat het incidentele cassatieberoep gedeeltelijk slaagt, omdat het hof ten onrechte niet heeft beslist over de reconventionele terugbetalingsvordering van € 461.194,- en de proceskostenveroordeling in eerste aanleg onvoldoende heeft gemotiveerd. Vernietiging van het arrest van het hof wordt in zoverre geadviseerd, met mogelijkheid van zelf afdoen door de Hoge Raad.