Ongerechtvaardigde verrijking kan leiden tot schadevergoeding ondanks rechtmatig afbreken van onderhandelingen.

Rechtsvraag

Is er sprake van schadeplichtigheid van [verweerders] jegens [eisers] wegens het ongeoorloofd afbreken van onderhandelingen over een verdere verlenging van de koopovereenkomst, en zijn [verweerders] ongerechtvaardigd verrijkt door de inspanningen van [eisers]?

Regel

• art. 6:212 BW (Ongerechtvaardigde verrijking): Een persoon die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht de schade te vergoeden voor zover dat redelijk is.
• art. 6:2 BW (Redelijkheid en billijkheid): Verbintenissen moeten worden nagekomen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid.

Toepassing

• art. 6:212 BW (Ongerechtvaardigde verrijking): Een persoon die ongerechtvaardigd is verrijkt ten koste van een ander, is verplicht de schade te vergoeden voor zover dat redelijk is. [eisers] hebben aangevoerd dat [verweerders] door het afbreken van de onderhandelingen ongerechtvaardigd zijn verrijkt, omdat de inspanningen van [eisers] ertoe hebben geleid dat de gemeente op de percelen de bestemmingen wonen en supermarkt heeft gevestigd, waardoor [verweerders] de percelen voor een aanzienlijk hoger bedrag hebben kunnen verkopen. Het hof heeft deze grondslag niet kenbaar betrokken bij zijn beoordeling.
• art. 6:2 BW (Redelijkheid en billijkheid): Verbintenissen moeten worden nagekomen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid. Het hof heeft geoordeeld dat [verweerders] niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar hebben gehandeld door de onderhandelingen af te breken, omdat [eisers] geen afname in 2019 konden bieden en ook geen maandelijks bedrag van € 10.000 vanaf juli 2019 hebben aangeboden.

Conclusie

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling. De Hoge Raad oordeelt dat het hof onvoldoende heeft meegewogen of [verweerders] ongerechtvaardigd zijn verrijkt door de inspanningen van [eisers], hetgeen zou kunnen leiden tot een verplichting tot schadevergoeding.

Partijen en standpunten

• Eiser: [eiser 1], [eiser 2]
• Gedaagde: [verweerder 1], [verweerder 2]

Eisers vorderen primair nakoming van de koopovereenkomst en subsidiair schadevergoeding wegens het ongeoorloofd afbreken van onderhandelingen door gedaagden.

Gedaagden stellen dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst zijn geëindigd op 1 juli 2019 en dat zij niet schadeplichtig zijn omdat de onderhandelingen rechtmatig zijn afgebroken.

Wetsartikelen

• art. 6:6:212 BW
• art. 81 lid 1 RO

Tijdlijn

1. 01-2016 In januari 2016 verkopen verweerders het perceel met opstallen aan de a-straat 1 te plaats aan eisers voor € 1,1 miljoen. Eisers willen hier een project ontwikkelen met woningen, parkeerplaatsen en een commerciële ruimte. Hiervoor is wijziging van de bestemming en erfpachtvoorwaarden van het perceel nodig en toestemming van de gemeente.
2. 12-2016 De gemeente laat in december 2016 weten dat zij voornemens is op de percelen a-straat 1 en 2 een voorkeursrecht te vestigen op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg).
3. 03-2017 In maart 2017 bereiken verweerders en eisers overeenstemming over de verkoop van het perceel a-straat 2 aan eisers voor € 1,395 miljoen onder dezelfde ontbindende voorwaarden als de eerdere overeenkomst. Partijen komen ook overeen dat eisers namens verweerders bezwaar zullen maken tegen het voorkeursrecht.
4. 04-2018 Op 4 juni 2018 sluiten partijen een verlengingsovereenkomst die de termijn van de ontbindende voorwaarden verlengt tot 1 juli 2019. Eisers zullen vanaf 1 april 2018 maandelijks een vergoeding van € 10.000 betalen en partijen zullen voor de afloop van de verlengingsperiode over verdere verlenging overleggen.
5. 04-2019 Vanaf april 2019 onderhandelen partijen over een verdere verlenging na 1 juli 2019. Verweerders zijn bereid tot verlenging tot eind 2019 onder voorwaarden, terwijl eisers een verlenging tot 30 juni 2020 voorstellen.
6. 12-07-2019 Op 12 juli 2019 vindt een gesprek plaats tussen partijen, waarna eisers een aangepast voorstel doen. Verweerders wijzen dit voorstel af en melden dat zij niet langer aan de koopovereenkomst gebonden zijn.
7. 09-2019 In september 2019 laat de makelaar van verweerders aan eisers weten dat verweerders in gesprek zijn met een andere partij over de verkoop van de percelen a-straat 1 en 2. Eisers verzoeken verweerders de koopovereenkomst na te komen en te erkennen dat de verlengingsovereenkomst nog geldt.
8. 07-2020 In juli 2020 verkopen verweerders de percelen a-straat 1 en 2 aan een derde.
9. 04-11-2020 De rechtbank Amsterdam wijst de vorderingen van eisers af en wijst de vordering van verweerders toe. De rechtbank oordeelt dat de koopovereenkomst en de verlengingsovereenkomst per 1 juli 2019 zijn geëindigd en dat verweerders de onderhandelingen niet ongeoorloofd hebben afgebroken.
10. 27-12-2022 Het gerechtshof Amsterdam bekrachtigt het vonnis van de rechtbank. Het hof oordeelt dat verweerders niet schadeplichtig zijn jegens eisers wegens het afbreken van de onderhandelingen over verdere verlenging van de koopovereenkomst na 1 juli 2019.
11. 14-06-2024 De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 27 december 2022 en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag voor verdere behandeling en beslissing. De Hoge Raad veroordeelt verweerders in de kosten van het geding in cassatie.