Een retentierecht kan niet worden ingeroepen tegen een derde met een ouder recht volgens art. 3:291 lid 2 BW.

Hoge Raad · 23 juni 2023 · Cassatie · Civiel recht; Burgerlijk procesrecht

Procesrecht. Grievenstelsel. Tweeconclusieregel. Onbegrijpelijke uitleg memorie van grieven? Retentierecht. Art. 3:291 BW. Heeft overdracht door derde met ouder recht als bedoeld in art. 3:291 lid 2 BW invloed op positie van retentor?

Rechtsvraag

De centrale rechtsvraag is of [eiseres] als derde met een ouder recht kan worden aangemerkt en of [aannemer] het retentierecht kan inroepen tegen [eiseres] na de teruglevering van het appartement.

Regel

  • art. 3:290 BW (Retentierecht is de bevoegdheid die een schuldeiser toekomt om de nakoming van een verplichting tot afgifte van een zaak aan zijn schuldenaar op te schorten totdat de vordering wordt voldaan)
  • art. 3:291 lid 1 BW (De schuldeiser kan het retentierecht niet alleen inroepen tegen zijn schuldenaar, maar mede tegen jonger gerechtigde derden)
  • art. 3:291 lid 2 BW (De schuldeiser kan het retentierecht ook inroepen tegen derden met een ouder recht indien er een voldoende verband bestaat tussen de vordering van de schuldeiser en de zaak die het betreft)

Toepassing

  • art. 3:290 BW [aannemer] heeft het retentierecht uitgeoefend op het appartement vanaf 5 september 2011. Het hof oordeelde dat [eiseres], toen zij het appartement in 2016 terugkreeg, als derde met een ouder recht aangemerkt moest worden. [aannemer] kon het retentierecht niet inroepen tegen [eiseres] omdat er geen voldoende verband bestond tussen de vordering van [aannemer] en het appartement. (rov. 4.7)
  • art. 3:291 lid 1 BW Het hof vond dat [eiseres] een derde met een ouder recht was, aangezien zij op 5 september 2011 al eigendom had van het appartement, waardoor [aannemer] het retentierecht niet kon inroepen tegen haar. Dit oordeel werd echter door de Hoge Raad verworpen omdat [eiseres] deze grief niet duidelijk naar voren had gebracht. (rov. 4.3 en 4.4)
  • art. 3:291 lid 2 BW Het hof oordeelde dat het niet in het systeem van de wet past dat de leveringen van het appartement aan de broer en terug aan [eiseres] zouden maken dat zij als iemand met een jonger recht beschouwd wordt. De Hoge Raad stelde echter dat [eiseres] geen duidelijke grief had aangevoerd waaruit dit had kunnen blijken. (rov. 4.6)

Conclusie

De Hoge Raad concludeerde dat het arrest van het hof vernietigd moet worden omdat [eiseres] niet voldoende grieven had aangevoerd tegen het oordeel van de rechtbank. [aannemer] kon zijn retentierecht wel degelijk inroepen tegen [eiseres] als derde met een jonger recht. De zaak is verwezen naar het gerechtshof ’s-Hertogenbosch voor verdere behandeling en beslissing.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [aannemer] B.V.
  • Gedaagde: [eiseres]

[Eiseres] vordert [aannemer] te gebieden het retentierecht op te heffen dat zij uitoefent op het appartement.

[Aannemer] stelt dat er een geldig retentierecht bestaat vanwege een verband tussen de vordering en het appartement.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 02-2010 [aannemer] en Innové Vastgoed B.V. (Vastgoed) sluiten een aannemingsovereenkomst voor de bouw van een complex met twintig appartementen en commerciële ruimten.
  2. 05-2010 [eiseres] koopt een appartement van Vastgoed en sluit met [aannemer] een aannemingsovereenkomst voor de (af)bouw van het appartement. De overeenkomst bepaalt dat de helft van de aanneemsom voor rekening van Vastgoed komt.
  3. 24-06-2010 Vastgoed levert het appartement aan [eiseres].
  4. 05-09-2011 [aannemer] oefent retentierecht uit op zowel het appartement als het complex.
  5. 14-10-2011 [eiseres] levert het appartement aan haar broer op grond van een vaststellingsovereenkomst. De broer levert het appartement vervolgens aan zijn partner.
  6. 20-12-2011 Vastgoed wordt failliet verklaard.
  7. 2012 In ruil voor een borgstelling van de broer van [eiseres] heft [aannemer] het retentierecht op de commerciële ruimten op, maar handhaaft het retentierecht op het appartement.
  8. 08-05-2014 Immo wordt bij arbitraal vonnis veroordeeld tot betaling aan [aannemer] van € 95.442,75 uit hoofde van de aannemingsovereenkomst.
  9. 15-04-2015 [eiseres] wordt bij arbitraal vonnis veroordeeld tot betaling aan [aannemer] van € 1.054,75 uit hoofde van de aannemingsovereenkomst voor de afbouw van het appartement.
  10. 23-11-2016 Na ontbinding van de vaststellingsovereenkomst levert de broer van [eiseres] en zijn partner het appartement terug aan [eiseres].
  11. 2018 [eiseres] voldoet het restantbedrag dat zij nog verschuldigd was aan [aannemer] volgens de aannemingsovereenkomst voor de afbouw van het appartement.
  12. 16-01-2019 De rechtbank Gelderland wijst de vordering van [eiseres] om [aannemer] te gebieden het retentierecht op te heffen af.