Art. 3:23 BW belet goede trouw niet indien inschrijving erfdienstbaarheid onopgemerkt blijft.

Hoge Raad · 22 december 2023 · Cassatie · Civiel recht

Goederenrecht. Art. 3:99 lid 1 BW. Ontstaan van erfdienstbaarheid door verkrijgende verjaring. Bezit te goeder trouw. Art. 3:23 BW. Staat onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend in de weg aan goede trouw?

Rechtsvraag

De centrale juridische vraag is of door verkrijgende verjaring een erfdienstbaarheid van overpad is ontstaan en in het bijzonder of de daarvoor vereiste goede trouw van het bezit kan worden aangenomen.

Regel

  • Art. 3:99 lid 1 BW (Verkrijging door verjaring): Een erfdienstbaarheid kan door verjaring worden verkregen bij bezit te goeder trouw gedurende een onafgebroken periode van tien jaar.
  • Art. 3:118 lid 1 BW (Goede trouw): Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen.
  • Art. 3:11 BW (Ontbreken van goede trouw): Goede trouw ontbreekt indien de bezitter de feiten of het recht, waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben, kende of behoorde te kennen.
  • Art. 3:23 BW (Registers): Het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw wordt niet aanvaard wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend.

Toepassing

  • Art. 3:99 lid 1 BW (Verkrijging door verjaring): Een erfdienstbaarheid kan door verjaring worden verkregen bij bezit te goeder trouw gedurende een onafgebroken periode van tien jaar. Het hof heeft overwogen dat de oorspronkelijke eigenaren niet geacht kunnen worden te goeder trouw te zijn geweest omdat zij bij een enigszins grondige lezing van de akte van 31 augustus 2001 hadden kunnen weten dat daarin geen erfdienstbaarheid tussen de percelen [002] en [001] is gevestigd. Hierdoor kon er geen sprake zijn van bezit te goeder trouw gedurende een onafgebroken periode van tien jaar.
  • Art. 3:118 lid 1 BW (Goede trouw): Een bezitter is te goeder trouw wanneer hij zich als rechthebbende beschouwt en zich ook redelijkerwijze als zodanig mocht beschouwen. Het hof oordeelde dat de oorspronkelijke eigenaren niet te goeder trouw waren omdat zij bij een grondige lezing van de akte hadden kunnen weten dat er geen erfdienstbaarheid was gevestigd. De Hoge Raad heeft dit oordeel verworpen omdat de notaris mogelijk een fout heeft gemaakt bij het opstellen van de akte en de oorspronkelijke eigenaren dit verzuim niet hebben opgemerkt.
  • Art. 3:11 BW (Ontbreken van goede trouw): Goede trouw ontbreekt indien de bezitter de feiten of het recht, waarop zijn goede trouw betrekking moet hebben, kende of behoorde te kennen. Het hof stelde dat de oorspronkelijke eigenaren bij een grondige lezing van de akte hadden kunnen weten dat er geen erfdienstbaarheid was gevestigd, dus ontbrak goede trouw. De Hoge Raad heeft echter aangegeven dat als de notaris een fout heeft gemaakt en de eigenaren dit niet konden weten, goede trouw kan worden aangenomen.
  • Art. 3:23 BW (Registers): Het beroep van een verkrijger van een registergoed op goede trouw wordt niet aanvaard wanneer dit beroep insluit een beroep op onbekendheid met feiten die door raadpleging van de registers zouden zijn gekend. Het hof oordeelde dat de oorspronkelijke eigenaren zich niet op goede trouw konden beroepen omdat zij bij raadpleging van de registers hadden kunnen weten dat er geen erfdienstbaarheid was gevestigd. De Hoge Raad stelde echter dat art. 3:23 BW niet van toepassing is als de notaris een fout heeft gemaakt die de eigenaren niet konden kennen.

Conclusie

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam van 6 september 2022 en verwijst de zaak naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing. De Hoge Raad oordeelt dat het hof ten onrechte heeft geoordeeld dat de oorspronkelijke eigenaren niet te goeder trouw waren en dat art. 3:23 BW niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw indien de notaris een fout heeft gemaakt die de eigenaren niet konden kennen.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [eiser 1], [eiseres 2]
  • Gedaagde: [verweerder 1], [verweerster 2]

[eisers] vorderen nakoming van de erfdienstbaarheid zoals blijkt uit de notariële akte van 1 december 2016, zodat onbelemmerde doorgang van en naar het Spaarne via het Balkengat gewaarborgd is.

[verweerders] stellen dat geen erfdienstbaarheid is gevestigd tussen de percelen [002] en [001] en beroepen zich op de akte van 31 augustus 2001, waarin geen erfdienstbaarheid is opgenomen.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 11-03-1999 Bij notariële akte wordt een erfdienstbaarheid van overpad gevestigd ten gunste en ten laste van perceel [003] en de percelen [004] en [005], om te komen van en te gaan met een vaartuig over het water van en naar het Zuider Buiten Spaarne.
  2. 31-08-2001 Bij notariële akte wordt perceel [003] gesplitst in perceel [002] (thans eigendom van [eisers]) en perceel [001] (thans eigendom van [verweerders]). De akte verwijst naar de erfdienstbaarheid van 11 maart 1999, maar vestigt geen nieuwe erfdienstbaarheid tussen de percelen [002] en [001].
  3. 2015 De oorspronkelijke eigenaren verkopen en leveren perceel [002] aan [eisers].
  4. 01-12-2016 Perceel [001] wordt aan [verweerders] geleverd. De akte van levering verwijst naar de notariële akte van 31 augustus 2001.
  5. 09-06-2018 Verweerders plaatsen drie onderling verbonden meerpalen in het tot hun perceel behorende gedeelte van het Balkengat.
  6. 12-09-2018 Eisers vorderen veroordeling van verweerders tot nakoming van de erfdienstbaarheid zoals blijkt uit de notariële akte van 1 december 2016, zodat onbelemmerde doorgang van en naar het Spaarne via het Balkengat is gewaarborgd.
  7. 23-01-2019 De rechtbank veroordeelt verweerders tot nakoming van de erfdienstbaarheid van overpad om met een vaartuig over het water te komen en te gaan van en naar het Zuider Buiten Spaarne, in het bijzonder door de door hen aangelegde constructie in het Balkengat in te korten.
  8. 19-04-2022 Het hof vernietigt het vonnis van de rechtbank en wijst de vordering van eisers af. Het hof overweegt dat de erfdienstbaarheid in de akte van 11 maart 1999 niet tussen de percelen [002] en [001] is gevestigd en dat ook in de akte van 31 augustus 2001 geen erfdienstbaarheid tussen deze percelen is opgenomen.
  9. 06-09-2022 Het hof oordeelt dat de oorspronkelijke eigenaren niet te goeder trouw kunnen zijn geweest in de zin van artikel 3:118 lid 1 BW, en dat het beroep van eisers op verkrijgende verjaring niet slaagt. Ook als eisers te goeder trouw zijn, heeft hun bezit van het recht van overpad niet de vereiste tien jaar geduurd.
  10. 22-12-2023 De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof Amsterdam van 6 september 2022 en verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing. De Hoge Raad oordeelt dat art. 3:23 BW niet in de weg staat aan het aannemen van goede trouw in gevallen waarin zonder dat partijen het beseffen inschrijving van de notariële akte van vestiging van een erfdienstbaarheid achterwege blijft.