Overheidsmaatregelen tijdens coronapandemie kunnen onvoorziene omstandigheden onder art. 6:258 BW zijn, leidend tot huurprijsvermindering.

Hoge Raad · 24 december 2021 · Prejudiciële beslissing · Civiel recht

Prejudiciële vragen (art. 392 Rv). Overeenkomstenrecht. COVID-19. Coronapandemie. Huur bedrijfsruimte (art. 7:290 BW). Omzetdaling wegens overheidsmaatregelen. Niet of slechts in geringe mate kunnen exploiteren van gehuurde. Onvoorziene omstandigheden (art. 6:258 BW). Huurprijsvermindering. Verdisconteren tegemoetkoming vaste lasten (TVL). Rekenmodel (“vastelastenmethode”). Gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW.

Rechtsvraag

Of en, zo ja, op welke wijze de overeengekomen huurprijs kan worden verminderd als een huurder van bedrijfsruimte als bedoeld in art. 7:290 BW die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, deze ruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie.

Regel

  • art. 7:204 lid 2 BW (Gebrek in de zin van het huurrecht)
  • art. 6:258 BW (Onvoorziene omstandigheden en de mogelijkheid tot wijziging of ontbinding van overeenkomsten)
  • art. 6:248 lid 2 BW (Redelijkheid en billijkheid in overeenkomsten)

Toepassing

  • art. 7:204 lid 2 BW (Gebrek in de zin van het huurrecht) De Hoge Raad oordeelt dat de door de overheid opgelegde sluiting van horeca en andere bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet is aan te merken als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Deze sluiting is het gevolg van uitzonderlijke, de volksgezondheid betreffende omstandigheden van algemene aard en heeft geen betrekking op de verhuurde zaak zelf. Uit de wetsgeschiedenis blijkt niet dat algemene overheidsmaatregelen die onvoorzienbaar zijn en gericht op beperkingen in de uitoefening van het bedrijf, als een gebrek moeten worden beschouwd. (Rechtsoverwegingen 3.5.1-3.5.5)
  • art. 6:258 BW (Onvoorziene omstandigheden en de mogelijkheid tot wijziging of ontbinding van overeenkomsten) De Hoge Raad stelt dat de omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, een onvoorziene omstandigheid is in de zin van art. 6:258 BW. Deze omstandigheid was niet verdisconteerd in huurovereenkomsten die voor 15 maart 2020 zijn gesloten. De rechter kan de overeenkomst aanpassen door de huurprijs te verminderen. (Rechtsoverwegingen 3.2.1-3.2.6)
  • art. 6:248 lid 2 BW (Redelijkheid en billijkheid in overeenkomsten) Hoewel de verplichte sluiting van 290-bedrijfsruimten als gevolg van de coronapandemie niet als een gebrek kan worden aangemerkt, staat dit niet in de weg aan de toepassing van bepalingen als art. 6:248 lid 2 BW. De redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat op grond van omstandigheden zoals de hoedanigheid van een huurder of verhuurder, wordt afgeweken van een gelijke verdeling van het nadeel. (Rechtsoverwegingen 3.3.1-3.3.5)

Conclusie

De door de overheid naar aanleiding van de coronapandemie opgelegde sluiting van 290-bedrijfsruimte is niet aan te merken als een gebrek als bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. De omstandigheid dat een huurder die voor zijn omzet afhankelijk is van de komst van publiek, als gevolg van overheidsmaatregelen in verband met de coronapandemie de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte niet of slechts in geringe mate kan exploiteren, is bij een huurovereenkomst gesloten voor 15 maart 2020 een onvoorziene omstandigheid als bedoeld in art. 6:258 BW, op grond waarvan de rechter de huurovereenkomst kan aanpassen door de huurprijs te verminderen. Huurprijsvermindering kan worden berekend volgens de vastelastenmethode.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [verzoeker]
  • Gedaagde: Heineken Nederland B.V.

[verzoeker] vordert een verklaring voor recht dat Heineken niet bevoegd is om een door haar aan [A] verstrekte huurkorting aan [verzoeker] door te berekenen, en veroordeling van Heineken tot betaling van het door haar reeds ingehouden bedrag.

Heineken vordert in reconventie primair de huurprijs over de maanden april en mei 2020 met 50% te verminderen en subsidiair de huurovereenkomst te wijzigen in die zin dat de huurprijs over de maanden april en mei 2020 50% bedraagt van de overeengekomen huurprijs.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 15-03-2020 De overheid heeft vanwege de uitbraak van COVID-19 de horeca gedwongen te sluiten. Deze maatregel duurde van 15 maart 2020 tot 1 juni 2020.
  2. 01-06-2020 Heineken besluit haar huurders tegemoet te komen door twee maanden huur (april en mei 2020) kwijt te schelden, aangespoord door Koninklijke Horeca Nederland.
  3. 01-06-2020 [verzoeker] laat aan Heineken weten niet akkoord te gaan met het voorstel om af te zien van de huurprijs over een van de twee maanden.
  4. 31-03-2021 De kantonrechter te Roermond stelt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad in zaak 8759667/CV EXPL 20-4630 over huurprijsvermindering vanwege COVID-19 maatregelen.
  5. 31-03-2021 [verzoeker] vordert in conventie een verklaring voor recht dat Heineken niet bevoegd is om een door haar aan [A] verstrekte huurkorting aan [verzoeker] door te berekenen, en veroordeling van Heineken tot betaling van het door haar reeds ingehouden bedrag.
  6. 31-03-2021 Heineken vordert in reconventie primair de huurprijs over de maanden april en mei 2020 met 50% te verminderen en subsidiair de huurovereenkomst te wijzigen zodat de huurprijs over deze maanden 50% bedraagt van de overeengekomen huurprijs.
  7. 24-12-2021 De Hoge Raad beantwoordt de prejudiciële vragen. De sluiting van de horeca door COVID-19 maatregelen wordt niet gezien als een gebrek in de zin van art. 7:204 lid 2 BW, maar kan wel als een onvoorziene omstandigheid worden beschouwd onder art. 6:258 BW, die tot huurprijsvermindering kan leiden.