Bij verschil tussen akte en partijbedoeling prevaleert de obligatoire overeenkomst; Haviltex-maatstaf toepassen.

Hoge Raad · 22 oktober 2010 · Cassatie · Civiel recht

Verbintenissenrecht. Uitleg inhoud opstalrecht. Vaststelling partijbedoeling op grond van notariële vestigingsakte aan de hand van objectieve uitlegmaatstaf. Verweer dat vestigingsakte afwijkt van daaraan ten grondslag liggende obligatoire overeenkomst gaf aanleiding aan de hand van de Haviltex-maatstaf te onderzoeken wat de inhoud is van de obligatoire afspraken. Oordeel hof dat, gegeven de aan de hand van de objectieve uitlegmaatstaf vastgestelde partijbedoeling, geen plaats meer is voor bewijslevering met betrekking tot de partijbedoeling bij het sluiten van de obligatoire overeenkomst, geeft blijk van onjuiste rechtsopvatting. Notariële vestigingsakte levert, indien daarin tevens de inhoud van de obligatoire overeenkomst is opgenomen, weliswaar dwingend bewijs op (art. 157 lid 2 Rv.), maar daartegen staat tegenbewijs open (art. 151 lid 2 Rv.), welk tegenbewijs op alle omstandigheden van het geval betrekking kan hebben.

Rechtsvraag

De centrale juridische vraag is of het opstalrecht dat aan [eiseres] was verleend, is geëindigd per 1 maart 2003 vanwege een lager rendement dan 30% van de actuele grondwaarde, en of er sprake is van misbruik van bevoegdheid door [verweerster] om zich op de duurbepaling te beroepen.

Regel

  • Art. 157 lid 2 Rv (Dwingend bewijs van notariële akten)
  • Art. 151 lid 2 Rv (Tegenbewijs tegen dwingend bewijs)
  • Haviltex-maatstaf (Uitleg van overeenkomsten op basis van redelijke verwachtingen van partijen)

Toepassing

  • Art. 157 lid 2 Rv (Dwingend bewijs van notariële akten) Het hof heeft de notariële akte als dwingend bewijs gehanteerd voor de inhoud van het opstalrecht en de daarin opgenomen duurbepaling. Het hof heeft geoordeeld dat de akte duidelijk de partijbedoeling weergeeft en dat er geen ruimte is voor bewijslevering over een andere partijbedoeling. De Hoge Raad oordeelde dat dit onjuist was, omdat er tegenbewijs mogelijk is over de werkelijke bedoeling van partijen. [Rechtsoverweging 4.2.2]
  • Art. 151 lid 2 Rv (Tegenbewijs tegen dwingend bewijs) De Hoge Raad stelt dat tegenbewijs openstaat tegen de notariële akte, en dat het hof ten onrechte geen rekening heeft gehouden met het tegenbewijs dat [eiseres] wilde leveren omtrent de werkelijke bedoeling van partijen bij de duurbepaling. [Rechtsoverweging 4.2.3]
  • Haviltex-maatstaf (Uitleg van overeenkomsten op basis van redelijke verwachtingen van partijen) Het hof had moeten onderzoeken wat de werkelijke bedoeling van de partijen was bij het sluiten van de overeenkomst, en niet alleen de objectieve uitleg van de notariële akte moeten volgen. De Hoge Raad benadrukt dat de Haviltex-maatstaf vereist dat gekeken wordt naar wat partijen redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. [Rechtsoverweging 4.2.3]

Conclusie

De Hoge Raad vernietigt de arresten van het gerechtshof te 's-Gravenhage omdat het hof ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de mogelijkheid van tegenbewijs tegen de notariële akte en de werkelijke partijbedoeling. De zaak wordt verwezen naar het gerechtshof te Amsterdam voor verdere behandeling en beslissing.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [Eiseres]
  • Gedaagde: [Verweerster]

Het opstalrecht is niet beëindigd omdat de rendementsclausule niet overeenstemt met de partijbedoeling en [verweerster] misbruik maakt van haar bevoegdheid.

Het opstalrecht is geëindigd omdat het rendement van de nieuwe huurovereenkomst met Shell lager is dan 30% van de grondwaarde.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 21-12-1995 [Eiseres] levert een perceel met opstallen en parkeerterrein te Lisse aan [verweerster]. Een gedeelte van het perceel was verhuurd aan Shell Nederland Verkoopmaatschappij B.V. [Verweerster] verleent een eeuwigdurend opstalrecht aan [eiseres] op het perceel onder bepaalde voorwaarden met betrekking tot rendement.
  2. 01-03-2003 Een nieuwe huurovereenkomst wordt gesloten met Shell, waarbij Basis Bedrijfshuisvesting B.V. als gevolmachtigde van [eiseres] optreedt.
  3. 09-05-2003 [Verweerster] stelt in een brief aan [eiseres] dat het opstalrecht is geëindigd vanwege lager rendement dan 30% van actuele grondwaarde.
  4. 26-04-2005 Drie deskundigen bepalen de grondwaarde van het perceel. De waarde verschilt onder de deskundigen, maar allen constateren dat het rendement nooit meer dan 30% is geweest.
  5. 24-08-2005 De rechtbank oordeelt dat het opstalrecht eindigt bij een te laag rendement en dat het huurcontract van 1987 is beëindigd.
  6. 21-12-2005 De rechtbank stelt vast dat het rendement nooit 30% benadert en laat [eiseres] toe te bewijzen dat de partijbedoeling anders was.
  7. 05-04-2006 De rechtbank laat [eiseres] toe om te bewijzen dat de partijbedoeling een normaal rendement betrof.
  8. 13-09-2007 Het hof oordeelt dat het opstalrecht per 1 maart 2003 is geëindigd en dat er geen bewijslevering nodig is.
  9. 20-03-2008 Het hof bepaalt dat [verweerster] recht heeft op huurpenningen vanaf 1 mei 2005.
  10. 07-10-2008 Het hof wijst de vorderingen van [verweerster] grotendeels toe.
  11. 28-06-2010 De advocaat van [eiseres] reageert op de conclusie van de Advocaat-Generaal.
  12. 22-10-2010 De Hoge Raad vernietigt de arresten van het hof en verwijst de zaak naar het gerechtshof te Amsterdam. [Verweerster] wordt veroordeeld in de kosten van het geding in cassatie.