Gebruik van zolderruimte kan deel uitmaken van huurovereenkomst indien essentieel voor woonruimtegenot.

Hoge Raad · 29 mei 2009 · Cassatie · Civiel recht

Huur woonruimte. Omvang genot van woonruimte bedoeld in huurovereenkomst, uitlegmaatstaf; douche wezenlijk onderdeel van te verschaffen huurgenot; kwalificatie gebruik zolderverdieping, dwingendrechtelijke huurbescherming.

Rechtsvraag

Is het gebruiksrecht van de halve zolderetage door [eiseres] aan te merken als huur, en maakt het onderdeel uit van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst?

Regel

  • Art. 7:201 BW (Definitie van huur): Huur is een overeenkomst waarbij de ene partij, de verhuurder, zich verbindt aan de andere partij, de huurder, het genot van een zaak of een gedeelte daarvan te verstrekken tegen een door de huurder te betalen prijs.
  • Art. 6:248 BW (Inhoud en werking van overeenkomsten): Een overeenkomst heeft niet alleen de door partijen overeengekomen rechtsgevolgen, maar ook die welke, naar de aard van de overeenkomst, uit de wet, gewoonte of de eisen van redelijkheid en billijkheid voortvloeien.

Toepassing

  • Art. 7:201 BW (Definitie van huur) Het hof heeft geoordeeld dat het gebruiksrecht van de halve zolder geen huur is (rov. 5.4-5.6). De Hoge Raad oordeelt echter dat het hof niet voldoende heeft gemotiveerd waarom het gebruik van de zolderruimte, die als doucheruimte wordt gebruikt, niet kan worden gezien als onderdeel van de gehuurde woonruimte. De aanwezigheid van een douche is essentieel voor het genot van woonruimte, en het hof heeft niet verklaard waarom dit recht van gebruik buiten de huurovereenkomst zou vallen (rov. 3.7.3).
  • Art. 6:248 BW (Inhoud en werking van overeenkomsten) Het hof heeft mogelijk de maatstaf van redelijkheid en billijkheid miskend door niet te onderzoeken wat partijen over en weer redelijkerwijs mochten verwachten ten aanzien van het gebruik van de zolder (rov. 3.7.2). Het hof heeft niet verklaard waarom het recht van gebruik van de zolder zonder tegenprestatie wordt verschaft, wat kan wijzen op een poging om de zolder aan dwingendrechtelijke huurregels te onttrekken (rov. 3.7.3).

Conclusie

De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof te 's-Gravenhage omdat het hof onvoldoende heeft gemotiveerd waarom het gebruik van de zolderruimte niet als onderdeel van de huur kan worden aangemerkt. Het hof heeft de maatstaf voor de uitleg van de huurovereenkomst mogelijk miskend door niet te onderzoeken wat partijen redelijkerwijs mochten verwachten. Het geding wordt verwezen naar het gerechtshof te Amsterdam voor verdere behandeling.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [Eiseres]
  • Gedaagde: [Verweerster 1] en [Verweerster 2]

De eiseres stelt dat het gebruiksrecht van de halve zolderetage deel uitmaakt van haar huurrechten en niet kan worden beëindigd door opzegging.

De gedaagden stellen dat het gebruiksrecht van de halve zolderetage geen onderdeel is van de huurovereenkomst en kan worden beëindigd door opzegging.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 01-05-1985 Eiseres huurt de tweede etage van de woning aan [a-straat 1-II] in [woonplaats] van de toenmalige eigenaar. De overeenkomst vermeldt een gebruiksrecht van de halve zolder.
  2. 22-10-1985 De Huurcommissie rapporteert over de zelfstandige woonruimte aan [a-straat 1-II], met vermelding van een zolderkamer en doucheruimte.
  3. 23-06-1994 Eiseres en de toenmalige eigenaar komen overeen dat eiseres bij bezoeken van de eigenaar op vooraf aangegeven tijdstippen toegang verleent tot de zolder.
  4. 27-12-2001 Verweersters dagvaarden eiseres voor de kantonrechter te 's-Gravenhage om te verklaren dat het gebruiksrecht van de halve zolderetage geen huur is.
  5. 08-08-2002 De kantonrechter beveelt een bezichtiging ter plaatse in aanwezigheid van partijen.
  6. 19-09-2002 De kantonrechter bezichtigt de situatie boven de tweede etage en maakt proces-verbaal op.
  7. 31-10-2002 De kantonrechter wijst de vorderingen van verweersters af, oordelend dat de halve zolderetage deel uitmaakt van de huurovereenkomst.
  8. 06-04-2007 Het hof vernietigt het vonnis van de kantonrechter en verklaart dat het gebruiksrecht geen huur is en kan worden beëindigd.
  9. Onbekend Eiseres stelt beroep in cassatie in tegen het arrest van het hof.
  10. 29-05-2009 De Hoge Raad vernietigt het arrest van het hof en verwijst de zaak naar het gerechtshof te Amsterdam voor verdere behandeling.