Een verhuurder is aansprakelijk voor gebreken die voortvloeien uit het bestemmingsplan van de verhuurde woning.

Gerechtshof 's-Hertogenbosch · 20 augustus 2024 · Hoger beroep · Civiel recht

Een als woning verhuurd pand mocht op grond van het bestemmingsplan alleen als bedrijfswoning worden bewoond en niet als reguliere woning. Dit wordt gezien als een gebrek op grond van artikel 7:204 BW.

Rechtsvraag

Of de huurovereenkomst voor een woning die op basis van het bestemmingsplan niet als reguliere woning mocht worden gebruikt, een gebrek oplevert dat voor rekening en risico van de verhuurder komt, en of de huurder recht heeft op schadevergoeding en teruggave van de borgsom.

Regel

  • art. 7:208 BW (Schadevergoeding bij gebrek)
  • art. 7:204 lid 2 BW (Definitie van gebrek)
  • art. 7:224 lid 2 BW (Veronderstelling van correcte oplevering)
  • art. 12.10 jo 11.1 sub a van de huurovereenkomst (Onderhoud tuin)
  • art. 12.14 jo 11.1 sub c van de huurovereenkomst (Toegang tot het gehuurde)
  • art. 9.1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (Onderhoud tuin)
  • art. 12.1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (Toegang tot het gehuurde)

Toepassing

  • art. 7:208 BW (Schadevergoeding bij gebrek) De kantonrechter heeft geoordeeld dat de verhuurder aansprakelijk is voor het gebrek en heeft de schadevergoeding toegewezen. Het hof bevestigt dat de huurder recht heeft op schadevergoeding omdat de woning als gevolg van het bestemmingsplan niet als reguliere woning mocht worden gebruikt.
  • art. 7:204 lid 2 BW (Definitie van gebrek) Het hof is van oordeel dat het feit dat de woning op grond van het bestemmingsplan niet als reguliere woning mocht worden bewoond, een gebrek oplevert zoals bedoeld in art. 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek komt voor rekening en risico van de verhuurder.
  • art. 7:224 lid 2 BW (Veronderstelling van correcte oplevering) Het hof concludeert dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de tuin in een slechtere staat is opgeleverd dan waarin zij verkeerde bij aanvang van de huur. De wettelijke veronderstelling van correcte oplevering blijft van kracht.
  • art. 12.10 jo 11.1 sub a van de huurovereenkomst (Onderhoud tuin) Het hof oordeelt dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de huurder de tuin niet deugdelijk heeft onderhouden. De gevorderde boetes voor het niet onderhouden van de tuin worden afgewezen.
  • art. 12.14 jo 11.1 sub c van de huurovereenkomst (Toegang tot het gehuurde) Het hof concludeert dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat hij overleg met de huurder heeft gepleegd over het betreden van het gehuurde. De gevorderde boetes voor het weigeren van toegang worden afgewezen.
  • art. 9.1 van de Algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (Onderhoud tuin) Het hof oordeelt dat de verhuurder onvoldoende heeft onderbouwd dat de huurder de tuin niet deugdelijk heeft onderhouden. De gevorderde boetes voor het niet onderhouden van de tuin worden afgewezen.

Conclusie

Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter dat de huurovereenkomst een gebrek oplevert waarvoor de verhuurder aansprakelijk is. De huurder heeft recht op schadevergoeding en teruggave van de borgsom. De vorderingen van de verhuurder met betrekking tot de boetes en herstelkosten worden afgewezen.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [geïntimeerde]
  • Gedaagde: [appellant]

Geïntimeerde vordert schadevergoeding op grond van artikel 7:208 BW wegens een gebrek aan de woning die zij huurde van appellant, omdat de woning volgens het bestemmingsplan niet als reguliere woning mocht worden bewoond. Tevens vordert zij terugbetaling van de borgsom.

Appellant stelt dat geïntimeerde de woning niet in correcte staat heeft opgeleverd en boetes heeft verbeurd door de tuin niet voldoende te onderhouden en appellant niet toe te laten tot het gehuurde. Hij vordert betaling voor herstelkosten, boetes en gederfde huur.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 01-01-2021 [appellant] verhuurt een woning aan [geïntimeerde] op het adres [adres] te [plaats] voor €1.350,00 per maand. De huurovereenkomst bevat bepalingen over de duur, boetes bij overtredingen, en onderhoudsverplichtingen.
  2. 19-03-2021 De gemeente Meerssen informeert [geïntimeerde] dat het gebruik van de woning als reguliere woning in strijd is met het bestemmingsplan en verzoekt dit binnen zes weken te staken. De gemeente kondigt handhavend optreden aan bij niet-naleving.
  3. 12-04-2021 [geïntimeerde] dient mondeling zienswijzen in tegen het handhavend optreden van de gemeente Meerssen en verzoekt om gedogen van het gebruik van de woning als reguliere woning.
  4. 13-07-2021 De gemeente Meerssen wijst het verzoek van zowel [geïntimeerde] als [appellant] om het gebruik als reguliere woning te gedogen af.
  5. 03-07-2021 [geïntimeerde] zegt de huurovereenkomst per 1 september 2021 op en verzoekt om schadevergoeding wegens tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, alsmede terugbetaling van de borgsom.
  6. 29-07-2021 [appellant] weigert de opzegging te aanvaarden en stelt dat [geïntimeerde] boetes verschuldigd is wegens het niet toelaten tot het gehuurde en niet onderhouden van de tuin.
  7. 03-08-2021 De gemeente legt [geïntimeerde] een last onder dwangsom op, waarbij zij wordt gelast het gebruik van de woning als reguliere woning binnen drie maanden te beëindigen.
  8. 31-08-2021 [geïntimeerde] verhuist naar een andere woning en levert de gehuurde woning op. De oplevering en sleuteloverdracht vinden plaats, waarbij een inspectierapport wordt opgemaakt door [persoon A] van Kracht Makelaars.
  9. 10-08-2022 De kantonrechter wijst de vordering van [geïntimeerde] toe tot een bedrag van € 2.720,00 plus € 350,00 en wettelijke rente. De vorderingen van [appellant] in reconventie worden afgewezen.
  10. 09-11-2022 [appellant] gaat in hoger beroep tegen het vonnis van de kantonrechter.
  11. 20-08-2024 Het hof bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, vastgesteld op € 2.342,00.