Retentierecht kan voorrang hebben boven jonger hypotheekrecht bij voldoende kenbaarheid aan derden.
Retentierecht t.o. hypotheek
Rechtsvraag
Welk recht prevaleert: het hypotheekrecht van [appellante] of het retentierecht van [geïntimeerde]?
Regel
- art. 3:290 BW (Vereisten voor retentierecht)
- art. 3:291 BW (Voorrang van retentierecht ten opzichte van andere rechten)
- HR 15 februari 1991, NJ 1991/628 (Kenbaarheid retentierecht voor derden)
- HR 16 juni 2000, NJ 2000/733 (Moment van ontstaan hypotheekrecht)
- HR 5 december 2003, NJ 2004/340 (Retentierecht en derdenbescherming)
Toepassing
- art. 3:290 BW (Vereisten voor retentierecht) [geïntimeerde] had vanaf maart 2011 de feitelijke macht over het bouwterrein en de onroerende zaak, wat voldoet aan de vereisten voor het ontstaan van een retentierecht.
- art. 3:291 BW (Voorrang van retentierecht ten opzichte van andere rechten) Het retentierecht gaat boven een jonger hypotheekrecht als de vordering voortvloeit uit een overeenkomst die de schuldenaar bevoegd was aan te gaan. [geïntimeerde] had al in maart 2011 de feitelijke macht over de zaak, wat het retentierecht ouder maakt dan het hypotheekrecht van 13 mei 2011.
- HR 15 februari 1991, NJ 1991/628 (Kenbaarheid retentierecht voor derden) [geïntimeerde] maakte het retentierecht kenbaar aan derden door het plaatsen van een bord op 29 november 2011, wat noodzakelijk was voor derden om het retentierecht te kunnen waarnemen.
- HR 16 juni 2000, NJ 2000/733 (Moment van ontstaan hypotheekrecht) Het hypotheekrecht ontstaat op het moment van inschrijving in de openbare registers, wat in dit geval op 13 mei 2011 was. Hierdoor is het retentierecht van [geïntimeerde], dat in maart 2011 ontstond, een ouder recht.
- HR 5 december 2003, NJ 2004/340 (Retentierecht en derdenbescherming) De bescherming van derden met een ouder recht wordt niet geregeld door art. 3:291 lid 1 BW, maar door lid 2. In dit geval is aan beide vereisten voor voorrang voldaan, waardoor het retentierecht prevaleert.
Conclusie
Het hof concludeert dat het retentierecht van [geïntimeerde] een ouder recht is dan het hypotheekrecht van [appellante], waardoor [geïntimeerde] recht heeft op het depotbedrag. Het vonnis van de rechtbank wordt bekrachtigd.
Partijen en standpunten
- Eiser: [appellante] B.V.
- Gedaagde: Bouwbedrijf [geïntimeerde] B.V.
[appellante] vorderde in reconventie dat zij rechthebbende is tot het depotbedrag en aanspraak kan maken op uitbetaling, stellende dat haar hypotheekrecht prevaleert boven het retentierecht van [geïntimeerde].
[geïntimeerde] stelde dat haar retentierecht prevaleert boven het hypotheekrecht van [appellante] en vorderde uitbetaling van het depotbedrag.
Wetsartikelen
Tijdlijn
- 02-2011 [geïntimeerde] heeft rond februari/maart 2011 een mondelinge aannemingsovereenkomst gesloten met Heja Projectontwikkeling BV voor de nieuwbouw van acht woningen.
- 15-03-2011 De bouwwerkzaamheden begonnen rond deze datum.
- 01-04-2011 De mondelinge aannemingsovereenkomst werd vastgelegd in een door partijen ondertekende schriftelijke overeenkomst.
- 13-05-2011 Een hypotheekakte werd opgemaakt waarbij Heja de onroerende zaak belastte met een hypotheekrecht ten gunste van [appellante].
- 29-11-2011 [geïntimeerde] omsloot de onroerende zaak met een extra hekwerk en plaatste een bord waarop het retentierecht werd vermeld.
- 05-03-2012 [geïntimeerde] liet het retentierecht inschrijven in het kadaster.
- 13-04-2012 Heja werd in staat van faillissement verklaard door de rechtbank Breda.
- 30-04-2012 [geïntimeerde] diende een vordering van € 1.838.529,31 in ter verificatie bij de curatoren.
- 30-11-2012 De curatoren verkochten de onroerende zaak voor € 350.000.
- 12-2012 Partijen sloten een vaststellingsovereenkomst waarin werd afgesproken dat het geschil niet aan het transport van de onroerende zaak in de weg zou staan.
- 31-12-2012 Het transport van de onroerende zaak vond plaats en de netto verkoopopbrengst werd bij de notaris in depot gestort.
- 21-08-2013 De rechtbank Zeeland-West-Brabant gelastte een comparitie van partijen.