Dringend eigen gebruik vereist concrete onderbouwing van noodzaak renovatie en onmogelijkheid voortzetting huur.

Gerechtshof 's-Gravenhage · 22 december 2010 · Hoger beroep kort geding · Civiel recht

huurovereenkomst, dringend eigen gebruik, renovatie, opzegging, ontruiming in kort geding

Rechtsvraag

Is de vordering van Woonstad om de huurders te ontruimen op grond van dringend eigen gebruik gerechtvaardigd in een kort geding procedure?

Regel

  • art. 7:274 lid 1 sub c BW (Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik)
  • art. 7:272 lid 1 BW (Huurovereenkomst blijft van kracht tot onherroepelijke uitspraak)
  • art. 3:13 BW (Misbruik van bevoegdheid)
  • art. 254 lid 1 Rv (Spoedeisende zaken voorzieningenrechter)
  • art. 258 Rv (Uitvoerbaar bij voorraad in kort geding)

Toepassing

  • art. 7:274 lid 1 sub c BW (Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik) Woonstad heeft onvoldoende onderbouwd dat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. De door hen aangevoerde redenen, zoals veroudering van het gebouw en de noodzaak van renovatie, zijn onvoldoende geconcretiseerd. Er is geen duidelijk bewijs dat renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Rechtsoverwegingen: 4.2.6 - 4.2.8
  • art. 7:272 lid 1 BW (Huurovereenkomst blijft van kracht tot onherroepelijke uitspraak) Woonstad stelt dat een ontruimingsvordering in kort geding mogelijk is als er grote mate van waarschijnlijkheid is dat de bodemprocedure in hun voordeel wordt beslist. Echter, het hof acht het onvoldoende aannemelijk dat de rechter in de bodemprocedure zal oordelen dat Woonstad zich met succes kan beroepen op de beëindigingsgrond. Rechtsoverwegingen: 4.2.2 - 4.2.4
  • art. 3:13 BW (Misbruik van bevoegdheid) Woonstad heeft niet gesteld dat er sprake is van misbruik van bevoegdheid door de huurders. Het hof acht de argumenten van Woonstad onvoldoende specifiek en klemmend om doorslaggevend te zijn bij een belangenafweging volgens dit artikel. Rechtsoverweging: 4.2.4
  • art. 254 lid 1 Rv (Spoedeisende zaken voorzieningenrechter) Hoewel een kort geding mogelijk is voor spoedeisende zaken, oordeelt het hof dat de dringende noodzaak tot ontruiming onvoldoende is onderbouwd door Woonstad, waardoor de vordering in kort geding niet toewijsbaar is. Rechtsoverweging: 4.2.3
  • art. 258 Rv (Uitvoerbaar bij voorraad in kort geding) Het hof is van mening dat de uitvoerbaarheid bij voorraad in kort geding niet gerechtvaardigd is gezien het gebrek aan spoedeisendheid en de onvoldoende onderbouwing van dringend eigen gebruik door Woonstad. Rechtsoverweging: 4.2.4

Conclusie

Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter en wijst de vordering van Woonstad tot ontruiming af. Woonstad heeft onvoldoende aangetoond dat het gehuurde dringend nodig is voor eigen gebruik, en de spoedeisendheid van de ontruiming is onvoldoende onderbouwd.

Partijen en standpunten

  • Eiser: Stichting Woonstad Rotterdam
  • Gedaagde: [Huurder 1] en [Huurder 2]

Woonstad vorderde ontruiming vanwege dringend eigen gebruik voor renovatie en stelde dat de huurders passende woonruimte konden verkrijgen.

De huurders betoogden dat er geen dringende noodzaak bestond voor renovatie en dat de huurbescherming niet via kort geding kon worden doorbroken.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 16-08-1985 Woonstad verhuurt zelfstandige woonruimte aan de [Locatie 2] te [Plaatsnaam] aan [Huurder 1] met een oppervlakte van 42 m2 en een maandelijkse huurprijs van € 144,53.
  2. 01-12-1995 Woonstad verhuurt zelfstandige woonruimte aan de [Locatie 3] te [Plaatsnaam] aan [Huurder 2] met een oppervlakte van 49,2 m2 en een maandelijkse huurprijs van € 198,97.
  3. 28-04-2008 De gemeente Rotterdam heeft Woonstad aangeschreven om over te gaan tot renovatie- en herstelwerkzaamheden onder last van een dwangsom.
  4. 01-02-2009 Woonstad krijgt verlenging van de begunstigingstermijn voor de uitvoering van herstelwerkzaamheden tot 1 februari 2009.
  5. 16-02-2009 Woonstad besluit om over te gaan tot herbestemming van het gebouw, deze te renoveren, opnieuw in te delen en vanaf de eerste etage aan studenten te verhuren. De begane grond krijgt een horecabestemming.
  6. 24-09-2009 Woonstad zegt de huurovereenkomsten met [De Huurders] op tegen 1 april 2010 op grond van dringend eigen gebruik en informeert hen over herhuisvestingsmogelijkheden en stadsvernieuwingsurgentie.
  7. 01-04-2010 [De Huurders] hebben niet toegestemd in de beëindiging van de huurovereenkomsten en hebben het gehuurde niet verlaten.
  8. 12-02-2010 Woonstad sluit een intentieovereenkomst met een ondernemer voor de exploitatie van een restaurant c.q. grand-café op de begane grond.
  9. 11-03-2010 De gemeente Rotterdam verleent Woonstad vrijstelling en toestemming tot het wijzigen van het gebruik van de begane grond van winkel naar horeca.
  10. 21-07-2010 Woonstad stelt hoger beroep in tegen het vonnis van de voorzieningenrechter van 23 juni 2010.
  11. 09-09-2010 Partijen hebben hun zaak doen bepleiten voor het hof, waarbij pleitnota’s zijn overgelegd.
  12. 14-12-2010 Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter en veroordeelt Woonstad in de kosten van het hoger beroep.