Dringend eigen gebruik bedrijfsruimte vereist geen bewijs van andere mogelijkheden voor verhuurder.

Rechtsvraag

De kernvraag in deze zaak is of [appellant] de huurovereenkomst met Centre Hotel mag beëindigen wegens dringend eigen gebruik van het gehuurde pand.

Regel

• art. 7:269 lid 1 aanhef en onder b BW (Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik)
• art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW (Voorwaarden voor beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte)
• art. 7:296 lid 4 BW (Geen belangenafweging bij dringend eigen gebruik)
• art. 7:308 BW (Vergoeding van goodwill bij beëindiging van de huurovereenkomst)
• art. 7:299 lid 3 BW (Schadevergoeding bij niet-eigen gebruik na beëindiging huurovereenkomst)

Toepassing

• art. 7:269 lid 1 aanhef en onder b BW (Beëindiging huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik) Het hof oordeelde dat [appellant] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Dit werd onderbouwd met het rapport van Cushman & Wakefield, dat een aanzienlijke rendementsverbetering aantoonde bij zelfexploitatie van het hotel. Het hof volgde hierbij de uitspraak van de Hoge Raad dat het aan de huurder, Centre Hotel, is om te bewijzen dat de verhuurder andere mogelijkheden heeft die benut kunnen worden. Centre Hotel slaagde hier niet in. (Rechtsoverwegingen 6.2, 6.3, 6.4, 6.7, 6.9)
• art. 7:296 lid 1, aanhef en onder b, BW (Voorwaarden voor beëindiging huurovereenkomst bedrijfsruimte) Het hof heeft vastgesteld dat de wil tot eigen gebruik bij [appellant] bestond ten tijde van de opzegging en ook op het tijdstip van de uitspraak. De winstpotentie van het hotel en de rendementsverbetering door zelfexploitatie werden als voldoende economische redenen beschouwd voor dringend eigen gebruik. (Rechtsoverwegingen 6.3, 6.4, 6.5)
• art. 7:296 lid 4 BW (Geen belangenafweging bij dringend eigen gebruik) Het hof concludeerde dat omdat [appellant] een dringende reden voor eigen gebruik had, er geen belangenafweging tussen de verhuurder en de huurder nodig was. Centre Hotel's argumenten over misbruik van recht en redelijkheid en billijkheid werden verworpen. (Rechtsoverwegingen 6.3, 6.10, 6.12)
• art. 7:308 BW (Vergoeding van goodwill bij beëindiging van de huurovereenkomst) Centre Hotel's aanspraak op goodwillvergoeding kan pas worden beoordeeld als de bedrijfsruimte feitelijk voor een gelijksoortig bedrijf wordt gebruikt. Dit betekent dat een vergoeding pas na de beëindiging van de huurovereenkomst kan worden vastgesteld. (Rechtsoverweging 6.15)
• art. 7:299 lid 3 BW (Schadevergoeding bij niet-eigen gebruik na beëindiging huurovereenkomst) Het hof oordeelde dat Centre Hotel onvoldoende feiten en omstandigheden had aangevoerd om aan te tonen dat [appellant] of zijn zoons niet zelf zouden gaan exploiteren. Daarom zag het hof geen aanleiding om bij voorbaat een bedrag vast te stellen voor schadevergoeding bij niet-eigen gebruik. (Rechtsoverweging 6.15)

Conclusie

Het hof concludeert dat [appellant] de huurovereenkomst met Centre Hotel mag beëindigen wegens dringend eigen gebruik. De huurovereenkomst eindigt op 28 februari 2025 en Centre Hotel wordt veroordeeld tot ontruiming en betaling van een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde tot de ontruiming. Centre Hotel wordt ook veroordeeld in de proceskosten.

Partijen en standpunten

• Eiser: [appellant]
• Gedaagde: Centre Hotel

[appellant] vordert de beëindiging van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik, ontruiming van het gehuurde, en een vergoeding voor het gebruik na beëindiging van de huurovereenkomst.

Centre Hotel betwist de dringendheid van het eigen gebruik, stelt dat er geen rendementsverbetering zal zijn, en voert aan dat beëindiging misbruik van recht is.

Wetsartikelen

• art. 7:7:296 lid 1 BW
• art. 424 Rv
• art. 7:7:269 lid 1 BW
• art. 7:7:292 lid 2 BW
• art. 7:7:296 lid 4 BW
• art. 7:7:308 BW
• art. 7:7:295 lid 1 BW
• art. 7:7:299 lid 3 BW

Tijdlijn

1. 01-03-2002 [appellant] wordt eigenaar van een pand aan de [adres].
2. 03-2002 [appellant] exploiteert een hotel in het pand van maart 2002 tot maart 2006.
3. 03-2006 [appellant] verkoopt de onderneming aan Hotel De Lantaerne Leidsekade B.V. en verhuurt het pand aan deze vennootschap.
4. 21-04-2009 Bij schriftelijke huurovereenkomst wordt Centre Hotel als huurder in de plaats van De Lantaerne gesteld.
5. 02-2014 [appellant] zegt de huur op tegen 28-02-2016 wegens dringend eigen gebruik.
6. 02-2014 Centre Hotel start een procedure bij de kantonrechter te Amsterdam om verlaging van de huurprijs te verkrijgen.
7. 30-03-2015 De kantonrechter stelt de huurprijs van het gehuurde vast op bedragen die per jaar stapsgewijs lager worden.
8. 23-05-2016 De kantonrechter wijst de vorderingen van [appellant] af en bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt.
9. 15-09-2020 Gerechtshof Amsterdam bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter, [appellant] wordt in de proceskosten veroordeeld.
10. 01-04-2022 De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof Amsterdam en verwijst het geding naar het gerechtshof Den Haag ter verdere behandeling en beslissing.
11. 15-05-2023 [appellant] roept Centre Hotel op na verwijzing door de Hoge Raad.
12. 03-09-2024 Het gerechtshof Den Haag wijst arrest en stelt het tijdstip vast waarop de huurovereenkomst eindigt op 28-02-2025. Centre Hotel wordt veroordeeld tot ontruiming en betaling van een vergoeding voor het gebruik van het gehuurde.