Verhuurder hoeft gebreken niet te herstellen indien dit onredelijke kosten met zich meebrengt, behalve bij veiligheidsrisico's.

Rechtsvraag

De centrale juridische vraag is of het perceel 4893 tot het gehuurde behoort en of de verhuurder verplicht is de door de huurder gestelde gebreken aan het gehuurde te herstellen.

Regel

• Art. 7:204 lid 2 jo. 7:206 lid 1 BW (Verplichting verhuurder tot herstel van gebreken)
• Art. 150 Rv (Bewijslastverdeling)
• Haviltex-maatstaf (Uitleg huurovereenkomst)

Toepassing

• Art. 7:204 lid 2 jo. 7:206 lid 1 BW (Verplichting verhuurder tot herstel van gebreken) De verhuurder beroept zich op de uitzondering genoemd in artikel 7:206 lid 1 BW, stellende dat het verhelpen van de gebreken uitgaven vereist die in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs niet van hem te vergen zijn. Het hof oordeelt dat deze uitzondering van toepassing is, omdat de herstelwerkzaamheden aanzienlijke investeringen vergen die niet in verhouding staan tot de resterende duur van de huur en de op termijn verwachte sloop van de woning (r.o. 2.29 - 2.34).
• Art. 150 Rv (Bewijslastverdeling) De huurder heeft de bewijslast dat perceel 4893 tot het gehuurde behoort. Het hof oordeelt dat de huurder niet in het bewijs is geslaagd, omdat zij onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat perceel 4893 onderdeel uitmaakt van het gehuurde (r.o. 2.11).
• Haviltex-maatstaf (Uitleg huurovereenkomst) Bij de uitleg van de huurovereenkomst komt het aan op de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Het hof concludeert dat de huurovereenkomst niet duidelijk maakt dat perceel 4893 tot het gehuurde behoort, mede gezien de omstandigheden waaronder de overeenkomst tot stand is gekomen en de verklaringen van de betrokken partijen (r.o. 2.7 - 2.12).

Conclusie

Het hof oordeelt dat perceel 4893 niet tot het gehuurde behoort. De verhuurder is niet verplicht de door de huurder gestelde gebreken te herstellen, met uitzondering van de gebreken aan de elektra-installatie. De huurder wordt veroordeeld tot betaling van achterstallige huur van € 1.500,00. De verhuurder moet de bouwhekken bij de inrit verwijderen en nader onderzoek laten doen naar het elektrasysteem.

Partijen en standpunten

• Eiser: [de huurder]
• Gedaagde: [de verhuurder]

[de huurder] stelt dat de woning diverse gebreken vertoont en eist herstel door [de verhuurder]. Daarnaast claimt zij dat perceel 4893 tot het gehuurde behoort en eist zij verwijdering van bouwhekken, aanpassing van de tuin en verbreding van het toegangspad.

[de verhuurder] betwist dat perceel 4893 tot het gehuurde behoort en voert aan dat de gebreken niet hersteld hoeven te worden vanwege onredelijke kosten. Hij stelt dat de paaltjes correct geplaatst zijn en dat de bouwhekken noodzakelijk zijn.

Wetsartikelen

• art. 7:7:206 lid 1 BW
• art. 150 Rv
• art. 7:7:206 lid 3 BW

Tijdlijn

1. 31-10-2006 [de huurder] huurt een gedeelte van een woning van Avabouw BV, bestaande uit een voorhuis en een achterhuis, voor een periode van negen maanden vanwege geplande sloop en nieuwbouw.
2. 02-2017 De woning wordt overgenomen door [de verhuurder].
3. 06-2017 Het voorhuis van de gehuurde woning wordt door brand verwoest en niet meer hersteld.
4. 19-02-2019 De kantonrechter draagt [de huurder] op te bewijzen dat perceel 4893 tot het gehuurde behoort.
5. 11-06-2019 De kantonrechter oordeelt dat [de huurder] niet heeft bewezen dat perceel 4893 tot het gehuurde behoort. Vordering tot herstel van gebreken wordt afgewezen, maar [de verhuurder] wordt veroordeeld tot verwijdering van bouwhekken en verbreding van het toegangspad.
6. 20-10-2020 Het gerechtshof neemt de inhoud van het tussenarrest over en plant een mondelinge behandeling.
7. 15-01-2021 [de huurder] dient een wrakingsverzoek in tegen de behandelend raadsheren, dat wordt afgewezen.
8. 27-10-2021 De mondelinge behandeling wordt voortgezet en een proces-verbaal wordt opgemaakt.
9. 04-01-2022 Het gerechtshof oordeelt dat perceel 4893 niet tot het gehuurde behoort. [de verhuurder] moet de bouwhekken verwijderen en nader onderzoek naar het elektrasysteem laten verrichten. [de huurder] wordt veroordeeld tot betaling van € 1.500 aan achterstallige huur.