Verkoopinformatie is informatief en niet bindend voor publiekrechtelijke gebruiksmogelijkheden.

Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden · 2 april 2019 · Hoger beroep · Civiel recht

Koop woonhuis met bijgebouw. Gebruiksmogelijkheden bijgebouw en hinderlijke geur. Geen non-conformiteit. Geen dwaling.

Rechtsvraag

De centrale juridische vraag is of [geïntimeerde] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst door non-conformiteit van de verkochte onroerende zaak, en/of dat er sprake is van dwaling aan de kant van [appellant].

Regel

  • Art. 7:17 BW (Burgerlijk Wetboek) (Verwachtingen koper omtrent eigenschappen van de zaak)
  • Art. 150 Rv (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) (Hoofdregel bewijslast)
  • Art. 6:228 lid 1 sub a en b BW (Burgerlijk Wetboek) (Dwaling)

Toepassing

  • Art. 7:17 BW (Burgerlijk Wetboek) (Verwachtingen koper omtrent eigenschappen van de zaak) Partijen hebben in de koopovereenkomst in artikel 5.1 en 5.3 een afwijkende regeling opgenomen van artikel 7:17 BW. Artikel 5.1 bepaalt dat [geïntimeerde] niet instaat voor (verborgen) gebreken, terwijl artikel 5.3 bepaalt dat de onroerende zaak de eigenschappen moet bezitten die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn, tenzij gebreken kenbaar waren voor [appellant]. Het hof oordeelt dat de omstandigheid dat het bijgebouw niet permanent kan worden bewoond en er geen B&B kan worden gevestigd, niet leidt tot non-conformiteit omdat dit een normaal gebruik van het hoofdgebouw als woonhuis niet belemmert (rov. 4.10-4.16).
  • Art. 150 Rv (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering) (Hoofdregel bewijslast) [Appellant] heeft de stelplicht en bewijslast ter zake van de gestelde non-conformiteit. Het hof oordeelt dat [appellant] niet voldoende heeft onderbouwd dat de geur in het bijgebouw na aankoop dermate ernstig was dat deze een normaal gebruik van het bijgebouw in de weg stond. Daarnaast heeft [appellant] niet duidelijk gemaakt wat onder normaal gebruik van het bijgebouw verstaan moet worden in het licht van de koopovereenkomst (rov. 4.17-4.22).
  • Art. 6:228 lid 1 sub a en b BW (Burgerlijk Wetboek) (Dwaling) [Appellant] stelt dat hij heeft gedwaald door misleidende mededelingen van de makelaar. Het hof oordeelt dat de makelaar slechts de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw heeft geschetst zonder garantie dat deze publiekrechtelijk toegestaan waren. Ook de mededeling over de geur was geen garantie dat de geur zou verdwijnen na vertrek van de moeder van [geïntimeerde]. [Appellant] had nader onderzoek moeten doen naar de teerlucht die hij tijdens de bezichtiging al rook (rov. 4.23-4.32).

Conclusie

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep. De grieven van [appellant] falen omdat er geen sprake is van non-conformiteit of dwaling. [Appellant] heeft onvoldoende onderbouwd dat de onroerende zaak niet aan de koopovereenkomst voldoet of dat hij heeft gedwaald bij de aankoop.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [appellant]
  • Gedaagde: [geïntimeerde]

[appellant] vorderde schadevergoeding wegens non-conformiteit en dwaling met betrekking tot de aankoop van een onroerende zaak, specifiek gericht op het bijgebouw dat niet permanent bewoond kon worden en een sterke geur had.

[geïntimeerde] betwistte de non-conformiteit en dwaling, voerde aan dat de gebruiksmogelijkheden van het bijgebouw duidelijk waren omschreven als informatief en dat de geur niet zodanig was dat deze normaal gebruik verhinderde.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 20-01-2014 [appellant] en [geïntimeerde] sluiten een schriftelijke koopovereenkomst voor de onroerende zaak aan de [a-straat 1] te [A] voor een koopsom van € 785.000,-.
  2. 28-05-2014 [geïntimeerde] levert de onroerende zaak aan [appellant] bij notariële akte.
  3. 26-06-2014 Eurofins Analytico voert een laboratoriumonderzoek uit naar een sterke geur in het buitenverblijf. Het onderzochte monster bevat polycyclische aromatische koolwaterstoffen (PAK).
  4. 06-04-2016 Burgermeester en Wethouders van Dantumadiel informeren [appellant] dat het gebruik van de schuur als Bed & Breakfast of vakantiewoning in strijd is met het bestemmingsplan.
  5. 19-05-2016 Ir. [F] RT van Wijmenga Makelaars, Rentmeesters en Taxateurs Burgum stelt een rapport op waarin de schade voor [appellant] wordt geschat op € 80.466,26.
  6. 01-02-2017 De rechtbank wijst de vorderingen van [appellant] af en veroordeelt hem in de proceskosten.
  7. 22-05-2018 Het hof gelast een comparitie van partijen.
  8. 17-01-2019 De comparitie van partijen vindt plaats.
  9. 12-02-2019 Mr. Binnema maakt namens [geïntimeerde] opmerkingen bij het proces-verbaal van de comparitie van 17 januari 2019.
  10. 02-04-2019 Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank en veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep.