Levering van bouwterreinen is belast met omzetbelasting, zelfs bij beperkte bebouwing.

Rechtsvraag

Is de belanghebbende terecht omzetbelasting verschuldigd voor de levering van de registergoederen 4 tot en met 9 omdat het bouwterreinen betreft?

Regel

• art. 3, lid 1, letter a, Wet op de omzetbelasting 1968 (levering van goederen als de overdracht of overgang van de macht om als eigenaar over een goed te beschikken)
• ECLI:NL:HR:2021:154 (levering van goederen verwijst niet naar civielrechtelijke eigendomsoverdracht, maar naar handeling die wederpartij ertoe machtigt feitelijk als eigenaar te beschikken)
• HvJ EG 19 november 2009, ECLI:EU:C:2009:722 (Don Bosco-arrest over samengestelde prestatie waarin de handelingen niet zelfstandig zijn)
• art. 11, lid 1, letter a, 1e, Wet OB (vrijstelling van omzetbelasting voor levering van bouwterreinen)

Toepassing

• art. 3, lid 1, letter a, Wet op de omzetbelasting 1968 (levering van goederen als de overdracht of overgang van de macht om als eigenaar over een goed te beschikken) Het hof concludeert dat de kopers niet de macht hebben om als eigenaar over de kavels te beschikken na het passeren van akte 1, omdat ze gebonden zijn aan de gemaakte afspraken en niet zelfstandig kunnen beslissen over de kavels. De levering moet worden gezien als de levering van bouwterreinen. De juridische eigendomsoverdracht vond plaats op 21 januari 2020. De kopers hadden geen andere keus dan zich te houden aan de vooraf vastgestelde afspraken, wat hun beschikkingsmacht beperkt.
• ECLI:NL:HR:2021:154 (levering van goederen verwijst niet naar civielrechtelijke eigendomsoverdracht, maar naar handeling die wederpartij ertoe machtigt feitelijk als eigenaar te beschikken) De rechtbank heeft vastgesteld dat de juridische eigendom niet doorslaggevend is, maar de feitelijke macht om als eigenaar te beschikken, wat niet werd verkregen door de kopers bij de levering van de kavels. Hierdoor wordt de levering als een belastbare levering van bouwterreinen beschouwd.
• HvJ EG 19 november 2009, ECLI:EU:C:2009:722 (Don Bosco-arrest over samengestelde prestatie waarin de handelingen niet zelfstandig zijn) Het hof oordeelt dat de verschillende overeenkomsten en akten tezamen een economische handeling vormen, waarvan splitsing kunstmatig zou zijn. De juridische vormgeving door belanghebbende is opgezet om een belastingheffing te optimaliseren, maar in werkelijkheid werden de kopers eigenaar van specifieke kavels, niet van een onverdeeld geheel.
• art. 11, lid 1, letter a, 1e, Wet OB (vrijstelling van omzetbelasting voor levering van bouwterreinen) De grond was onbebouwd en aangezien de kavels als bouwterreinen werden geleverd, is de vrijstelling van omzetbelasting niet van toepassing volgens de inspecteur en het hof. De geleverde kavels zijn terecht belast met omzetbelasting.

Conclusie

Het hof concludeert dat de levering van de kavels 4 tot en met 9 terecht belast is met omzetbelasting omdat het gaat om de levering van bouwterreinen. De juridische structuur die belanghebbende heeft opgezet om belastingheffing te optimaliseren, leidt er niet toe dat de vrijstelling voor omzetbelasting van toepassing is.

Wetsartikelen

• art. 5:5:60 BW

Tijdlijn

1. 31-08-2016 Belanghebbende verkrijgt een perceel grond van circa 8.860 m² in [plaats] met daarop twee woningen, gelegen aan de [A-straat] 13 en 15 te [plaats].
2. 10-07-2018 Belanghebbende sluit een overeenkomst van grondexploitatie met de gemeente [plaats], waarin het plan is opgenomen om de bestaande bebouwing te slopen en daar negen woningen te realiseren.
3. 23-04-2019 Eiseres en [bedrijf 1] leggen hun afspraken vast in een memo, waaronder het leveren van de grond aan een koperscollectief voordat de sloop/sanering en het bouwrijp maken beginnen. Eiseres draagt het plan om de woningen te realiseren over aan [bedrijf 1] in ruil voor een gebruiksvergoeding.
4. 05-06-2019 De gemeente [plaats] verleent de omgevingsvergunning voor het bouwen van de negen woningen.
5. 01-07-2019 Eiseres vraagt de Belastingdienst om een standpunt in te nemen over de omzet- en overdrachtsbelasting voor het perceel.
6. 08-11-2019 De inspecteur stelt dat de levering van het perceel belast is met omzetbelasting.
7. 21-01-2020 Bij akte van levering en vestiging van kwalitatieve verplichting wordt een onverdeeld aandeel in het perceel aan de kopers geleverd, en bij akte van verdeling en levering wordt het perceel verdeeld in negen kavels en een mandeligheid.
8. Kwartaal 1 2020 Belanghebbende doet aangifte omzetbelasting over het eerste kwartaal 2020, conform het standpunt van de inspecteur.
9. 16-07-2021 De inspecteur verklaart het bezwaar van belanghebbende tegen de voldoening van omzetbelasting ongegrond.
10. 25-10-2022 De rechtbank verklaart het beroep van belanghebbende ongegrond.
11. 10-07-2024 Belanghebbende dient een conclusie van repliek in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.
12. 22-07-2024 De inspecteur dient een nader stuk in bij het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden.