Boetebeding is afdwingbaar bij niet-nakoming koopovereenkomst, tenzij financieringsvoorbehoud tijdig en correct is ingeroepen.

Gerechtshof Amsterdam · 13 juni 2023 · Hoger beroep kort geding · Civiel recht

Spoedkortgeding. Contractuele boete wegens niet doorgaan levering woning. Financieringsvoorbehoud niet verlengd. Huurovereenkomst naar zijn aard van korte duur. Spoedeisend belang bij ontruimingsvordering. Geen spoedeisend belang bij beslissing over inboedelovereenkomst. Grief in incidenteel beroep over buitengerechtelijke incassokosten slaagt. Bekrachtiging, behalve voor zover de buitengerechtelijke incassokosten zijn afgewezen.

Rechtsvraag

De centrale juridische vraag is of de appellanten ([appellant 1] en [appellante 2]) de contractuele boete van € 85.000,00 verschuldigd zijn aan [geïntimeerde] vanwege het niet nakomen van de koopovereenkomst en of zij recht hebben op huurbescherming.

Regel

  • art. 7:274 lid 2 BW (huurovereenkomst en opzegging)
  • art. 13.1, 13.2, 13.3 koopovereenkomst (boetebeding en ingebrekestelling)
  • art. 15.1.2 koopovereenkomst (ontbindende voorwaarde financiering)
  • art. 7:232 lid 2 BW (huurbescherming en gebruik naar zijn aard van korte duur)

Toepassing

  • art. 7:274 lid 2 BW (huurovereenkomst en opzegging) De huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant 1] was tijdelijk van aard, zoals blijkt uit de correspondentie en de intentie van beide partijen. De overeenkomst liep tot 19 mei 2022 en werd daarna verlengd tot de levering van de woning. De opzegging door [geïntimeerde] per 1 oktober 2022 was rechtsgeldig.
  • art. 13.1, 13.2, 13.3 koopovereenkomst (boetebeding en ingebrekestelling) [appellante 2] voldeed niet aan de verplichtingen uit de koopovereenkomst, zoals het verkrijgen van financiering voor de koopprijs. Hierdoor is zij in verzuim geraakt en de contractuele boete van 10% van de koopprijs (€ 85.000,00) is opeisbaar geworden.
  • art. 15.1.2 koopovereenkomst (ontbindende voorwaarde financiering) [appellante 2] heeft niet tijdig een beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud, waardoor de ontbindende voorwaarde niet in werking is getreden. De termijn voor het inroepen van dit voorbehoud was verstreken.
  • art. 7:232 lid 2 BW (huurbescherming en gebruik naar zijn aard van korte duur) De huurovereenkomst was van tijdelijke aard en bedoeld voor gebruik van korte duur, waardoor [appellant 1] geen aanspraak kon maken op huurbescherming. De woning werd verhuurd terwijl [geïntimeerde] in Italië verbleef en de huurtermijn was duidelijk beperkt.

Conclusie

Het hof bekrachtigt het vonnis van de voorzieningenrechter, waarbij [appellant 1] de woning moet ontruimen en [appellante 2] de boete van € 85.000,00 aan [geïntimeerde] moet betalen. De huurovereenkomst was van korte duur en [appellant 1] heeft geen recht op huurbescherming. De contractuele boete is verschuldigd omdat [appellante 2] niet tijdig een beroep heeft gedaan op het financieringsvoorbehoud en de levering van de woning niet heeft plaatsgevonden.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [geïntimeerde]
  • Gedaagde: [appellant 1] en [appellante 2] B.V.

[geïntimeerde] heeft gevorderd dat [appellant 1] de woning ontruimt, de waarborgsom van € 85.000 aan haar wordt uitgekeerd, [appellante 2] de inboedelovereenkomst nakomt, € 15.000 aan haar betaalt, en de buitengerechtelijke incassokosten vergoedt.

[appellanten] hebben betoogd dat de voorzieningenrechter de beoordelingsmaatstaf heeft miskend, de termijn van het financieringsvoorbehoud is verlengd, en dat zij geen boete verschuldigd zijn. Tevens hebben zij een beroep op huurbescherming gedaan.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 30-04-2021 geïntimeerde en appellant 1 sluiten een huurovereenkomst voor de periode van 20 mei 2021 tot 19 mei 2022.
  2. 01-04-2022 geïntimeerde en appellante 2 sluiten een koopovereenkomst voor de woning aan de [straatnaam] 69E in [plaats] voor een bedrag van € 850.000,00.
  3. 26-04-2022 De notaris bevestigt de ontvangst van de waarborgsom van € 85.000,00.
  4. 10-05-2022 Appellant 1 verzoekt de notaris om de overdracht van de woning aan te houden vanwege financieringsproblemen.
  5. 25-05-2022 geïntimeerde en appellant 1 stemmen in met uitstel van de definitieve overdracht van de woning tot 22 augustus 2022.
  6. 13-06-2022 Appellant 1 informeert geïntimeerde dat de vraagprijs van de woning te hoog is en dat financiering problematisch is.
  7. 15-06-2022 geïntimeerde stelt appellante 2 in gebreke en sommeert haar onder meer om een afspraak voor levering bij de notaris te maken.
  8. 08-08-2022 Appellante 2 doet een beroep op het financieringsvoorbehoud.
  9. 16-08-2022 geïntimeerde ontbindt de koopovereenkomst en vordert betaling van de boete.
  10. 26-08-2022 geïntimeerde zegt de huurovereenkomst op tegen 1 oktober 2022.
  11. 05-09-2022 Appellant 1 doet een beroep op huurbescherming.
  12. 06-12-2022 De voorzieningenrechter veroordeelt appellant 1 tot ontruiming van de woning en appellante 2 tot betaling van de waarborgsom aan geïntimeerde.