Opdrachtgever en aannemer zijn aansprakelijk voor schade door onrechtmatige bouwwerkzaamheden aan aangrenzend pand.

Rechtsvraag

Zijn [appellant 1] en [appellante 2] aansprakelijk voor de schade aan de fundering van het pand van de VvE als gevolg van de bouwwerkzaamheden aan het pand van [appellant 1]?

Regel

• art. 6:162 BW (Aansprakelijkheid wegens onrechtmatige daad)
• art. 6:171 BW (Aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikten)
• Voorschriften grondwateronttrekking bij omgevingsvergunning

Toepassing

• art. 6:162 BW (Aansprakelijkheid wegens onrechtmatige daad) De rechtbank en het hof oordeelden dat [appellant 1] en [appellante 2] onrechtmatig hebben gehandeld doordat de bouwwerkzaamheden schade hebben veroorzaakt aan de fundering van het pand van de VvE. Het wegpompen van grondwater zonder een volledige damwand en het veroorzaken van trillingen door graafwerkzaamheden zijn voorbeelden van handelingen die onrechtmatig zijn als daardoor schade aan naastgelegen panden wordt veroorzaakt. Dit is in strijd met de maatschappelijke betamelijkheid. De rechtbank overwoog dat het voldoende aannemelijk is dat de schade door deze onrechtmatige handelingen is ontstaan. (Rechtsoverwegingen 5.6, 5.7, 5.8, 5.9)
• art. 6:171 BW (Aansprakelijkheid voor niet-ondergeschikten) Hoewel de VvE heeft aangestipt dat [appellant 1] als opdrachtgever uit hoofde van art. 6:171 BW aansprakelijk is, heeft zij niet nader uitgewerkt waarom moet worden aangenomen dat de werkzaamheden in de uitoefening van het bedrijf van [appellant 1] zouden zijn verricht. De rechtbank en het hof hebben daarom terecht geen aandacht besteed aan deze grondslag. (Rechtsoverweging 3.10)
• Voorschriften grondwateronttrekking bij omgevingsvergunning De omgevingsvergunning stelde voorwaarden voor grondwateronttrekking om te voorkomen dat funderingen van omliggende bebouwing droog komen te staan en schade ondervinden. Deze voorschriften zijn geschonden omdat geen nulmeting heeft plaatsgevonden en geen peilbuizen zijn geplaatst tot december 2018, terwijl er langdurig grondwater is onttrokken. Dit heeft geleid tot schade aan de fundering van de VvE, wat een onrechtmatige daad oplevert. (Rechtsoverwegingen 5.11, 5.13)

Conclusie

Het hof bekrachtigt het vonnis van de rechtbank dat [appellant 1] en [appellante 2] aansprakelijk zijn voor de schade aan de fundering van de VvE. De bouwwerkzaamheden hebben onrechtmatig schade veroorzaakt, en de voorschriften voor grondwateronttrekking zijn geschonden. [appellant 1] en [appellante 2] worden veroordeeld tot vergoeding van de schade, nader op te maken bij staat.

Partijen en standpunten

• Eiser: Vereniging van Eigenaars [straatnaam] 162 en mede-eigenaars
• Gedaagde: [appellant 1] en [appellante 2]

De VvE stelt dat de bouwwerkzaamheden uitgevoerd door [appellante 2] en in opdracht van [appellant 1] onrechtmatig zijn en schade hebben veroorzaakt aan de fundering van hun pand, vanwege langdurige droogstand en trillingen. Zij vorderen een verklaring voor recht en schadevergoeding.

[appellant 1] en [appellante 2] betwisten de claims en stellen dat de schade niet door hun werkzaamheden is veroorzaakt. Zij voeren aan dat zij zorgvuldig hebben gehandeld en dat er geen langdurige grondwateronttrekking heeft plaatsgevonden.

Wetsartikelen

• art. 6:6:171 BW

Tijdlijn

1. 27-10-2016 De Bestuurscommissie van Stadsdeel West van de gemeente Amsterdam verleent een omgevingsvergunning voor het project aan [straatnaam] 160 in [plaats].
2. 24-04-2017 [appellant 1] wordt eigenaar van het appartementsrecht plaatselijk bekend als [straatnaam] 160HS te [plaats].
3. 04-2017 [naam 1], bouwbegeleider, informeert de VvE per brief dat er binnen enkele dagen een verbouwing zal plaatsvinden aan het pand [straatnaam] 160H.
4. 06-2017 De sloopwerkzaamheden beginnen en de ruimte onder [straatnaam] 160 wordt uitgegraven.
5. 17-10-2018 Deskundige [naam 2] voert een onderzoek uit naar de staat van de fundering van het pand [straatnaam] 162.
6. 19-12-2018 [naam 2] publiceert haar rapport waarin ernstige aantastingen aan de fundering van pand [straatnaam] 162 worden geconstateerd.
7. 12-2018 [appellante 2] plaatst grondwaterpeilbuizen en begint met het aflezen van de grondwaterstand.
8. 02-08-2019 Een deskundige van [bedrijf B] Bouwconstructies beoordeelt het rapport van [naam 2] en komt met bevindingen.
9. 16-10-2020 [appellant 1] stelt hoger beroep in tegen het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22-07-2020.
10. 20-10-2020 [appellante 2] stelt hoger beroep in tegen het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22-07-2020.
11. 06-06-2023 Het Gerechtshof Amsterdam bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Amsterdam van 22-07-2020, waarbij [appellant 1] en [appellante 2] aansprakelijk worden gesteld voor de schade aan de fundering van pand [straatnaam] 162.