Verhuurder kan huurgenot opschorten bij huurachterstand huurder.

Hoge Raad · 15 maart 2024 · Cassatie · Civiel recht

Huurrecht. Huurder van bedrijfsruimte staakt huurbetaling en verlaat het gehuurde. Verhuurder vervangt sloten en vordert achterstallige huur. Mocht verhuurder nakoming van zijn verplichting tot verschaffen van huurgenot opschorten?

Rechtsvraag

Kan een verhuurder tijdens de looptijd van een huurovereenkomst zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot opschorten op de grond dat de huurder de huur niet betaalt of heeft betaald?

Regel

  • Art. 6:262 lid 1 BW (Opschorting wederkerige overeenkomsten): De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten.
  • Art. 7:231 lid 1 BW (Ontbinding huurovereenkomst): Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of een standplaats voor een woonwagen kan slechts door de rechter geschieden.

Toepassing

  • Art. 6:262 lid 1 BW (Opschorting wederkerige overeenkomsten): De regel dat als een van de partijen haar verbintenis niet nakomt, de wederpartij bevoegd is de nakoming van haar daartegenover staande verplichtingen op te schorten. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een huurovereenkomst een wederkerige overeenkomst is waarbij de verplichting van de verhuurder om huurgenot te verschaffen en de verplichting van de huurder om huur te betalen tegenover elkaar staan. De Hoge Raad concludeerde dat de verhuurder het recht heeft om de nakoming van zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten wanneer de huurder zijn betalingsverplichting niet nakomt. Dit geldt zelfs als de betalingsverplichting betrekking heeft op een eerder tijdvak dan de periode waarvoor de huurgenot wordt opgeschort. De Hoge Raad verwees naar art. 6:262 lid 1 BW om deze opschortingsbevoegdheid te bevestigen. (Rechtsoverwegingen 3.1.2)
  • Art. 7:231 lid 1 BW (Ontbinding huurovereenkomst): Ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak of een standplaats voor een woonwagen kan slechts door de rechter geschieden. De Hoge Raad stelde dat de regel van art. 7:231 lid 1 BW niet van toepassing is op de opschortingsbevoegdheid van de verhuurder. Dit betekent dat hoewel de ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter moet geschieden, dit geen invloed heeft op de mogelijkheid voor de verhuurder om zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot op te schorten wanneer de huurder niet aan zijn betalingsverplichting voldoet. (Rechtsoverwegingen 3.1.2)

Conclusie

De Hoge Raad heeft geoordeeld dat een verhuurder tijdens de looptijd van een huurovereenkomst zijn verplichting tot het verschaffen van huurgenot kan opschorten op de grond dat de huurder de huur niet betaalt. Dit is mogelijk op basis van art. 6:262 lid 1 BW, en art. 7:231 lid 1 BW staat hier niet aan in de weg. Het principale cassatieberoep van [huurder] is dan ook verworpen.

Partijen en standpunten

  • Eiser: [huurder] B.V.
  • Gedaagde: [verhuurder] B.V.

[huurder] vordert dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden vanwege tekortschieten van [verhuurder] in haar verplichtingen, en eist schadevergoeding.

[verhuurder] vordert ontbinding van de huurovereenkomst en betaling van de huurachterstand vanaf 1 januari 2019 tot de units aan derden zijn verhuurd.

Wetsartikelen

Tijdlijn

  1. 01-06-2016 [verhuurder] verhuurt een bedrijfsruimte bestaande uit twee units aan [huurder] voor de duur van vijf jaar.
  2. 01-01-2019 [huurder] stopt met het betalen van de huur.
  3. 05-2019 [huurder] verlaat de gehuurde units.
  4. 10-07-2019 [verhuurder] laat aan [huurder] weten dat zij, vanwege de verlatenheid van het gehuurde en de aanzienlijke huurachterstand, geen aanleiding ziet om huurgenot te verschaffen.
  5. 17-07-2019 [huurder] brengt een buitengerechtelijke ontbindingsverklaring uit op grond van tekortschieten van [verhuurder] in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst.
  6. 01-12-2019 [verhuurder] verhuurt een van de twee units aan een derde.
  7. 01-04-2020 [verhuurder] verhuurt de andere unit aan een derde.
  8. 09-06-2021 De kantonrechter van de rechtbank Limburg wijst de vorderingen van [verhuurder] toe en wijst de vorderingen van [huurder] af.
  9. 02-02-2022 De rechtbank Limburg bevestigt haar eerdere vonnis.
  10. 31-01-2023 Het gerechtshof 's-Hertogenbosch bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter en overweegt onder andere dat [huurder] eerder in verzuim is gekomen door de huur niet te betalen.
  11. 15-03-2024 De Hoge Raad verwerpt het principale beroep van [huurder] en veroordeelt [huurder] in de kosten van het geding in cassatie.