Partijen kunnen contractueel afwijken van art. 6:265 BW tenzij-bepaling bij ontbinding.

Rechtsvraag

De centrale juridische vraag is of partijen bij een overeenkomst een regeling kunnen treffen die afwijkt van art. 6:265 lid 1 BW, in het bijzonder van de daarin opgenomen tenzij-bepaling, en of de ontbindingsverklaring van Beachhotel effect heeft gesorteerd.

Regel

• art. 6:265 lid 1 BW (Bepaling omtrent ontbinding van overeenkomsten bij tekortkoming, tenzij de tekortkoming van onvoldoende gewicht is)
• Regelend recht (Partijen kunnen bij overeenkomst afwijken van wettelijke bepalingen van aanvullend recht)

Toepassing

• art. 6:265 lid 1 BW (Bepaling omtrent ontbinding van overeenkomsten bij tekortkoming, tenzij de tekortkoming van onvoldoende gewicht is) Het hof heeft geoordeeld dat de tenzij-bepaling in artikel 6:265 lid 1 BW, gebaseerd op de eisen van redelijkheid en billijkheid, ook geldt in deze zaak. Het hof heeft geconcludeerd dat de tekortkomingen van Vastgoed niet van voldoende gewicht waren om de ontbinding van de overeenkomst te rechtvaardigen. Het hof heeft hierbij gekeken naar de aard van de overeenkomst en de omstandigheden van het geval, waaronder de beperkte sluiting van het zwembad en het feit dat Vastgoed oplossingen heeft gezocht voor de opgeworpen problemen. (Rechtsoverwegingen 6.10.3, 6.27.1-6.27.6)
• Regelend recht (Partijen kunnen bij overeenkomst afwijken van wettelijke bepalingen van aanvullend recht) De Hoge Raad heeft vastgesteld dat art. 6:265 lid 1 BW van aanvullend recht is, waardoor partijen kunnen afwijken van de tenzij-bepaling. In dit geval hebben de partijen in art. 12 van de huurovereenkomst afgesproken dat Beachhotel het recht heeft om de overeenkomst per direct te ontbinden bij niet-nakoming van garanties door Vastgoed. Het hof heeft eerder geoordeeld dat Vastgoed de garantiebepalingen heeft overtreden, waardoor de ontbindingsverklaring van Beachhotel beoordeeld moet worden aan de hand van de overeenkomst tussen partijen. (Rechtsoverweging 3.2)

Conclusie

De Hoge Raad heeft geconcludeerd dat het hof ten onrechte de ontbinding van de overeenkomst heeft beoordeeld aan de hand van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW, terwijl partijen daarvan mochten afwijken. Het arrest van het hof is vernietigd en de zaak is verwezen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden voor verdere behandeling op basis van de overeengekomen voorwaarden in de huurovereenkomst.

Partijen en standpunten

• Eiser: Beachhotel De Wielingen B.V.
• Gedaagde: De Wielingen Vastgoed B.V.

Beachhotel stelt dat Vastgoed diverse garanties uit de huurovereenkomst heeft geschonden, is schadeplichtig en heeft boetes verbeurd. Beachhotel ontbond de overeenkomst en vordert boetes en schadevergoeding.

Vastgoed vordert in reconventie dat de ontbinding van de huurovereenkomst door Beachhotel zonder rechtsgevolg is en eist schadevergoeding voor de door de ontbinding geleden schade.

Wetsartikelen

• art. 6:6:265 lid 1 BW

Tijdlijn

1. 30-06-2018 Vastgoed en Beachhotel sluiten een huurovereenkomst voor een hotel in Cadzand-Bad. In artikel 12 van de overeenkomst worden garanties opgenomen over de exploitatie en de staat van het hotel.
2. 24-08-2018 Beachhotel stelt in een brief aan Vastgoed dat er sprake is van overtreding van garanties in de huurovereenkomst, waardoor Vastgoed schadeplichtig is en boetes heeft verbeurd.
3. 31-08-2018 Beachhotel stelt Vastgoed aansprakelijk voor overtreding van garanties en sommeert tot betaling van schadevergoeding en boetes, onder verwijzing naar de brief van 24 augustus 2018.
4. 28-08-2018 Tijdens overleg worden afspraken gemaakt over herstelwerkzaamheden die door Vastgoed uitgevoerd zullen worden. Deze afspraken worden vastgelegd in een verslag.
5. 25-10-2018 Beachhotel verklaart de huurovereenkomst te ontbinden en stopt met de exploitatie van het hotel. In de ontbindingsverklaring worden diverse schendingen van garanties opgesomd.
6. 27-03-2019 De rechtbank Zeeland-West-Brabant doet een uitspraak in de zaak tussen Beachhotel en Vastgoed.
7. 20-05-2020 De kantonrechter veroordeelt Vastgoed tot betaling van verbeurde boetes en verklaart de ontbinding door Beachhotel zonder rechtsgevolg.
8. 25-01-2022 Het gerechtshof vernietigt deels het vonnis van de kantonrechter en oordeelt dat de ontbinding door Beachhotel niet gerechtvaardigd was.
9. 07-07-2023 De Hoge Raad vernietigt het arrest van het gerechtshof en verwijst de zaak naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden voor verdere behandeling.