Exoneratiebeding blijft van kracht tenzij toepassing naar redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, ook bij tekortkoming in kernprestatie mits gebrek onbekend en herstelbaar.

Rechtsvraag

Is het beroep van Bart’s Retail op de exoneratiebedingen in de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (art. 6:248 lid 2 BW) onaanvaardbaar, gelet op de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest in het gehuurde pand, waardoor de kernprestatie van de huurovereenkomst (en daarmee ook de franchiseovereenkomst) niet kon worden nagekomen?

Regel

• art. 6:248 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) (Redelijkheid en billijkheid – beperking van contractuele bepalingen): Een tussen partijen geldende regel is niet van toepassing voor zover dit in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn.
• art. 7:204 lid 2 BW (Gebreken aan het gehuurde): De verhuurder is verplicht het gehuurde in goede staat van onderhoud te verschaffen en te houden, tenzij anders is overeengekomen.
• art. 11.9 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (Uitsluiting aansprakelijkheid verhuurder): De verhuurder is niet aansprakelijk voor bedrijfsschade van de huurder, tenzij sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder of als de verhuurder het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst kende of had behoren te kennen.

Toepassing

• art. 6:248 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) (Redelijkheid en billijkheid – beperking van contractuele bepalingen) Het hof oordeelde dat het beroep van Bart’s Retail op de exoneratiebedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar was, omdat de aanwezigheid van niet-hechtgebonden asbest de kernprestatie van de huurovereenkomst (het ter beschikking stellen van een bruikbaar winkelpand) onmogelijk maakte. Daarnaast overwoog het hof dat Bart’s Retail zich gedurende een bepaalde periode schadeloos had gesteld door wekelijkse betalingen aan [verweerders] (rechtsoverweging 5.8). De Hoge Raad stelt echter dat het hof de terughoudendheid waarmee art. 6:248 lid 2 BW moet worden toegepast heeft miskend. Het hof heeft onvoldoende gemotiveerd waarom de exoneratiebedingen in deze specifieke omstandigheden onaanvaardbaar zouden zijn. De Hoge Raad benadrukt dat alle omstandigheden van het geval moeten worden meegewogen, zoals het feit dat het gebrek herstelbaar was (sanering was succesvol in april 2013), Bart’s Retail het gebrek niet kende en ook niet behoorde te kennen, en de wekelijkse betalingen onderdeel waren van een voorlopige regeling tijdens onderhandelingen (rechtsoverweging 3.1.2).
• art. 7:204 lid 2 BW (Gebreken aan het gehuurde) Deze regel legt de verplichting op aan de verhuurder om het gehuurde in goede staat van onderhoud te verschaffen. In deze zaak was het gehuurde pand verontreinigd met niet-hechtgebonden asbest, wat een gebrek vormt in de zin van art. 7:204 lid 2 BW. Dit gebrek maakte het pand ongeschikt voor gebruik als bakkerswinkel, wat de kernprestatie van de huurovereenkomst betrof. Het hof overwoog dat de aanwezigheid van asbest de kernprestatie van de overeenkomst aantastte, omdat zonder een bruikbaar winkelpand zowel de huur- als de franchiseovereenkomst hun betekenis verloren (rechtsoverweging 5.8). De Hoge Raad bevestigt dat dit een relevante omstandigheid is, maar benadrukt dat dit op zichzelf niet voldoende is om het beroep op de exoneratiebedingen onaanvaardbaar te maken.
• art. 11.9 van de algemene bepalingen bij de huurovereenkomst (Uitsluiting aansprakelijkheid verhuurder) Deze bepaling sluit de aansprakelijkheid van de verhuurder uit voor bedrijfsschade van de huurder, tenzij sprake is van grove schuld of ernstige nalatigheid van de verhuurder of als het gebrek bij het aangaan van de overeenkomst bekend was of had behoren te zijn. Bart’s Retail stelde dat zij het gebrek (de aanwezigheid van asbest) niet kende en ook niet behoorde te kennen. Het hof heeft deze stelling niet verworpen. Daarnaast was het gebrek herstelbaar, zoals blijkt uit de succesvolle sanering in april 2013. De Hoge Raad oordeelt dat het hof onvoldoende rekening heeft gehouden met deze omstandigheden bij de beoordeling van de exoneratiebedingen (rechtsoverweging 3.1.2).

Conclusie

De Hoge Raad concludeert dat het hof de terughoudendheid waarmee art. 6:248 lid 2 BW moet worden toegepast heeft miskend. Het beroep van Bart’s Retail op de exoneratiebedingen is niet zonder meer naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het hof heeft onvoldoende gemotiveerd waarom de exoneratiebedingen in deze zaak niet van toepassing zouden zijn, gelet op alle omstandigheden van het geval, zoals het feit dat het gebrek herstelbaar was, Bart’s Retail het gebrek niet kende en niet behoorde te kennen, en de wekelijkse betalingen onderdeel waren van een voorlopige regeling. De Hoge Raad vernietigt daarom het arrest van het hof en verwijst de zaak terug voor verdere behandeling.

Partijen en standpunten

• Eiser: Bart's Retail B.V.
• Gedaagde: V.O.F. [verweerster 1], [verweerder 2], [verweerster 3]

Bart's Retail stelt dat de franchise- en huurovereenkomst rechtmatig zijn ontbonden en beroept zich op exoneratiebedingen in de huurovereenkomst om aansprakelijkheid voor schade door asbest in het gehuurde pand af te wijzen. Daarnaast betwist Bart's Retail de toerekenbare tekortkoming en de omvang van de geleden schade.

De gedaagden stellen dat de franchise- en huurovereenkomst niet rechtsgeldig zijn ontbonden en dat Bart's Retail toerekenbaar is tekortgeschoten door het verschaffen van een ongeschikt gehuurd pand (vervuild met asbest), waardoor zij schade hebben geleden. Zij vorderen ontbinding van de overeenkomsten en schadevergoeding, en betogen dat een beroep op de exoneratiebedingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

Wetsartikelen

• art. 6:6:248 lid 2 BW
• art. 81 lid 1 RO