Ontbinding overeenkomst vereist tekortkoming van voldoende gewicht, alle omstandigheden meewegen.
Prejudiciële vragen (art. 392 Rv). Verbintenissenrecht; huurrecht. Uitleg van art. 6:265 lid 1 BW. Voorwaarden voor ontbinding van wederkerige overeenkomst. Verhouding tussen hoofdregel en tenzij-bepaling. Rechtspraak Hoge Raad. Gelden bijzondere eisen voor ontbinding van een huurovereenkomst van sociale woonruimte?
Rechtsvraag
De centrale rechtsvraag in deze zaak is of de tekortkoming van [verweerder 1] in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst met Eigen Haard, namelijk het zonder toestemming onderdak bieden aan een gezin, de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarnaast wordt gevraagd of er bijzondere eisen moeten worden gesteld aan de ontbinding van een huurovereenkomst voor sociale woonruimte.
Regel
- Art. 6:265 lid 1 BW (Iedere tekortkoming geeft de bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt)
- Art. 7:231 lid 1 BW (Rechterlijke tussenkomst vereist voor ontbinding van huurovereenkomsten betreffende woonruimte)
Toepassing
- Art. 6:265 lid 1 BW (Iedere tekortkoming geeft de bevoegdheid tot ontbinding van de overeenkomst, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt) De Hoge Raad overweegt dat een tekortkoming alleen recht geeft op ontbinding als deze van voldoende gewicht is. In deze zaak heeft [verweerder 1] de woning zonder toestemming aan een gezin in gebruik gegeven, wat een tekortkoming is. Echter, de tekortkoming moet afgewogen worden tegen alle omstandigheden, zoals de intentie van [verweerder 1] om slechts tijdelijk onderdak te bieden aan een gezin in nood, en de vraag of er sprake is van woonfraude. De Hoge Raad benadrukt dat het belang van de sociale woningbouwverenigingen en het belang van de huurder beide moeten worden meegewogen. (Rechtsoverweging 3.5-3.8.4)
- Art. 7:231 lid 1 BW (Rechterlijke tussenkomst vereist voor ontbinding van huurovereenkomsten betreffende woonruimte) De Hoge Raad stelt dat de rechter moet beoordelen of de tekortkoming, gezien de omstandigheden, voldoende gewicht heeft voor ontbinding. Deze beoordeling moet ook plaatsvinden in verstekzaken, hoewel de rechter zich moet baseren op de voor hem bekende feiten en omstandigheden. De rechter heeft de ruimte om het gewicht van de tekortkoming af te wegen tegen het woonbelang van de huurder. (Rechtsoverweging 3.9)
Conclusie
De Hoge Raad concludeert dat art. 6:265 lid 1 BW zo moet worden uitgelegd dat niet iedere tekortkoming automatisch tot ontbinding leidt; er moet een afweging plaatsvinden of de tekortkoming van voldoende gewicht is. Voor sociale huurwoningen zijn geen bijzondere regels nodig, maar de belangen van zowel de verhuurder als de huurder moeten worden meegewogen bij de toepassing van art. 6:265 lid 1 BW.
Partijen en standpunten
- Eiser: Woningstichting Eigen Haard
- Gedaagde: [verweerder 1] en anderen
Eigen Haard vordert ontruiming van de woning omdat [verweerder 1] zonder toestemming een gezin onderdak heeft verleend, wat een tekortkoming in de huurovereenkomst is.
[verweerder 1] stelt dat de tekortkoming niet ernstig genoeg is om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen, gezien de omstandigheden.
Wetsartikelen
Tijdlijn
- 19-08-2014 Eigen Haard verhuurt een sociale huurwoning aan [verweerder 1] met algemene voorwaarden die onderverhuur zonder toestemming verbieden.
- 05-2017 [verweerder 1] geeft zonder toestemming de woning in gebruik aan een gezin, in strijd met de huurovereenkomst.
- 12-2017 [verweerder 1] beëindigt het gebruik van de woning door het gezin.
- 13-02-2018 De voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam geeft een tussenvonnis in de zaak van Eigen Haard tegen [verweerder 1].
- 26-02-2018 De voorzieningenrechter in de rechtbank Amsterdam stelt prejudiciële vragen aan de Hoge Raad.
- 28-09-2018 De Hoge Raad beantwoordt de prejudiciële vragen over de uitleg van artikel 6:265 BW en de toepassing bij sociale huurwoningen.